Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Um die Steuerlast so niedrig wie möglich zu halten, sollten Vermieter jeden Cent an Aufwendungen, der in Zusammenhang mit der Vermietung einer Eigentumswohnung entstanden ist, in ihrer Steuererklärung gegenrechnen. Das Einkommensteuergesetz spricht in diesem Zusammenhang von Werbungskosten. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG).

Wer Wohnungseigentum mietet oder vermietet, geht ein Vertragsverhältnis ein. Der Mieter ist zur Zahlung der Miete verpflichtet, der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nichts währt ewig – hierzu gehören auch normale Abnutzungserscheinungen der Mietsache. Der Vermieter unterliegt aus diesem Grund der Instandhaltungspflicht. Nur, welche Maßnahmen müssen Vermieter ergreifen, um ihren Pflichten nachzukommen und wo liegen die Grenzen?

Schauen Sie sich auf den gängigen Immobilienportalen um, werden Sie für die deutschen Großstädte mit den dazugehörigen Speckgürteln oft Angebote zur „Kapitalanlage“ finden, die mit einer Bruttomietrendite von 2,30% bis 3,50% daherkommen, ein Zuschussgeschäft. Sagen wir es, wie es ist. Diese Angebote sind größtenteils an Selbstnutzer gerichtet, die nach Kauf Eigenbedarf anmelden werden. Wenn Sie bereit sind deutschlandweit zu investieren und nach statistischem Material suchen, sollten Sie auf zwei Dinge achten.

Während der Selbstnutzer seine Zinszahlungen nicht steuermindernd geltend machen kann, kann der vermietende Eigentümer die Zinsen bei seiner Steuererkläung im Rahmen der Einkünftermittlung aus Vermietung und Verpachtung als Kosten ansetzen und so sein zu versteuerndes Einkommen drücken. Daher gilt unter steuerlichen Gesichtspunkten für Vermieter zwar "so viel Eigenkapital wie nötig und soviel Fremdkapital wie mögich". Zwischen 20% und 30% sollten es jedoch schon an Eigenkapital sein, da die Beleihungsgrenzen vieler Banken sich zwischen 60% und 80% bewegen. Benötigen Sie mehr Fremdkapital, ist das oft nur gegen einen Zinsaufschlag möglich. 

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