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Eigentümerin muss geliehene Unterlagen an den Hausverwalter zurückgeben

Kürzlich erging ein Urteil des Bundesgerichtshofs, wonach der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen gegen eine Wohnungseigentümerin auf Herausgabe der ihr zur Verfügung gestellt Unterlagen klagen kann. Eine Wohnungseigentümerin bat den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft Ende Januar 2009 darum, ihr die Abrechnungsunterlagen für das Jahr 2006 zur Verfügung zu stellen. Dabei äußerte sie, dass er die Unterlagen am 09. Februar 2009 zurückerhalten würde. Der Verwalter überreichte ihr daraufhin zwei Aktenordner.

Trotz Mahnungen wurden die Ordner nicht an den Verwalter zurückgegeben. Die folgende Klage des Verwalters auf Herausgabe vor dem Amtsgericht wurde abgewiesen, seine Berufung vor dem Landgericht zurückgewiesen. Nunmehr hatte jedoch die Revision Erfolg.

Der Verwalter hat einen Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsunterlagen gegen die Wohnungseigentümerin gemäß § 604 Abs. 1 BGB. Derjenige, der eine Sache entleiht, hat sie nach Ende der für die Leihe bestimmten Zeit herauszugeben.

Zwar hat ein Wohnungseigentümer gegen den jeweiligen Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Einsicht in die von ihm aufbewahrten Unterlagen, die mit der Verwaltung des Wohneigentums zusammenhängen. Jedoch ist zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümerin ein rechtsverbindlicher Leihvertrag zustande gekommen. Der Bundesgerichtshof beurteilt das nach bestimmten Kriterien, die auf einen Rechtsbindungswillen schließen lassen. Es kommt darauf an, wie nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte die andere Partei die Erklärung auffassen durfte. Maßgeblich sind insbesondere die rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung der Angelegenheit für die Parteien.

Die Wohnungseigentümerin musste das Verhalten des Verwalters so verstehen, dass dieser die geforderten Unterlagen nur dann übergeben wollte, wenn auch eine vertragliche Rückgabepflicht bestehen würde. Die Wohnungseigentümerin musste wissen, dass der Verwalter die Unterlagen zur Erfüllung der Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft benötigte und daher ein erhebliches Interesse an der Rückgabe hatte. Er hat nicht nur eine Pflicht zur Aufbewahrung und Erstellung von Abrechnungen sowie der Gewährung der Einsichtnahme. Bei Verletzung dieser Pflichten könnte er sogar haftbar gemacht werden.

Da es sich um Pflichten handelt, die aus dem Wesen der Verwaltertätigkeit herrühren, kann er auf Rückgabe der Unterlagen aufgrund seiner Stellung selbst klagen. Eine Klage im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft würde eine Ermächtigung des Verwalters erfordern, die ersichtlich nicht im Interesse der Gemeinschaft liegt. Eine fehlende vertragliche Bindung wäre im Rahmen der Einsichtnahme unpraktisch (BGH, Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11).

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