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Die Hausverwaltung ist Gegenstand eines Rechtsstreits, ist sie dann noch zustellungsbevollmächtigt?

Im Jahr 2009 fanden sich die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen und beschlossen im Rahmen einer Eigentümerversammlung mehrere Punkte. So sollte der bestehende Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft entlassen werden und ein neuer Hausverwalter sollte bestellt werden. Zudem umfasste die Liste der Punkte auch noch die Genehmigung der Jahresabrechnung.

Nachdem der neue Verwalter bestellt worden war, erhoben einige Mitglieder der WEG Anfechtungsklage, welche sich zum einen mit der Jahresabrechnung befasste, auf der anderen Seite aber auch ein Veto gegen den neuen Hausverwalter enthielt. Diese Klage wurde nun im Folgenden vom Amtsgericht dem neuen Hausverwalter zugestellt, welcher diese wiederum an die Wohnungseigentümer übergeben sollte. Daraufhin erhoben wiederum einige Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Klage, wobei es sich in diesem Fall um das Recht der Zustellung durch den neu bestellten Verwalter handelte.

Der BGH stand nun vor der Entscheidung, ob besagter neuer Verwalter der WEG überhaupt dazu berechtigt war, als Zustellungsbevollmächtigter der ersten Klage zu fungieren. Schließlich könnte man darin leicht einen Interessenkonflikt sehen, da die erste Klage sich ja bekanntermaßen gegen die Bestellung des neuen Verwalters richtete.

Kann also der Hausverwalter als indirekter Gegenstand der Klage als Zustellungsbevollmächtigter auftreten?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes fiel in diesem Fall unter dem Strich sehr eindeutig aus. Da der neue Verwalter die Unterlagen der ersten Klage wirksam an alle Beteiligten übergeben hatte, wurde die zweite Klage abgewiesen und folgendermaßen begründet: Nach dem Gesetz ist der Verwalter einer WEG grundsätzlich auch Zustellungsbevollmächtigter, sobald die Wohnungseigentümergemeinschaft beklagte ist. Lediglich dann, wenn der Verwalter als direkter Kläger gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auftritt, oder durch die Umstände der Klage die Gefahr besteht, dass die Unterlagen nicht ordnungsgemäß übergeben werden, würde diese Regelung außer Kraft treten. Ein sehr umstrittener Punkt im vorliegenden Fall war, ob das Risiko einer nicht sachgemäßen Übergabe der Klage vorgelegen hat, beziehungsweise ob der Verdacht dahin gehend bereits ausgereicht hätte. Dies sahen die Richter jedoch als nicht gegeben an.

Weiter urteilte der Bundesgerichtshof, dass die grundsätzliche Bevollmächtigung des Verwalters einer WEG ja nicht nur dem Gericht aufgrund des geringeren Aufwandes zugutekäme, auch die Wohnungseigentümergemeinschaft könne dadurch erhebliche Kosten sparen. Zudem sei im vorliegenden Fall der Hausverwalter kein direkter Bestandteil der Klage gewesen, weshalb auch kein Interessenkonflikt bestanden habe. Auch hätte zu keiner Zeit die Gefahr bestanden, dass der Verwalter die Klage nicht an die Wohnungseigentümer übergibt, alle Beteiligten wurden sachgerecht informiert. Die Klage wurde aus diesem Grund zugunsten des Verwalters entschieden (BGH, V ZR 170/11).

Leitsatzentscheidung: Der Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts über die Durchführung der Zustellung in der Sache begründete Umstände ersichtlich sind, die die konkrete Gefahr einer nicht sachgerechten Information der Wohnungseigentümer rechtfertigen.

Tipp: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit auf einer Eigentümerversammlung einen Miteigentümer als Ersatzzustellungsvertreter wählen. 

§ 45 Zustellung
(1) Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.

| Beschlussfassung

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