Welches Bankkonto für die Wohnungseigentümergemeinschaft?

In der Vergangenheit bereitete die Kontenführung der Wohnungseigentümergemeinschaft oft Probleme. Viele Kreditinstitute verlangten unter Hinweis auf die Kontenwahrheit, sich durch einen amtlichen Ausweis zu legitimieren. Bei einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft ein langwieriges Unterfangen. Folgte dann noch ein Eigentümerwechsel mußte der Neueintritt in die Gemeinschaft jedes Mal gegenüber der Bank dokumentiert werden.

Durch die gesetzliche Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es nun die Möglichkeit, dass die Gemeinschaft unter ihrem Namen Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann. Die Eröffnung eines Bankkontos stellt eine solche Teilnahme am Rechtsverkehr dar, die Eigentümergemeinschaft kann nun unter ihrem Namen ein Konto eröffnen. Somit besteht kein Grund mehr, das Konto unter dem Namen des Verwalters zu führen. Im Gegenteil, eröffnet ein Verwalter seit der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft ein Konto auf seinen Namen, kann darin ein Grund für die fristlose Abberufung der WEG-Verwaltung vorliegen. Jede solide Hausverwaltung ist wird heute für die Gelder der Eigentümergemeinschaft bei einem Bankinstitut ein oder mehrere Treuhandkonten eröffnen. Ein Treuhandkonto ist eine spezielle Kontoart, auf dem Vermögen verbucht wird, welches nicht dem Kontoinhaber gehört, d.h. der Kontoinhaber hält das Konto auf eigenen Namen für fremde Rechnung.

Welche Konten-Kompetenzen delegiert das Wohnungseigentumsgesetz an die Hausverwaltung? Kann der Verwalter schalten und walten wie er will? Nein, zunächst hat er:

• die eingenommenen Gelder zu verwalten (§ 27 Abs. 1 Nummer 6),
• für die im Rahmen der Verwaltung erhaltenen Gelder Konten zu führen (§ 27 Absatz 3 Nummer 5) und
• er ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten (§ 27 Abs. 5),
• daneben kann die Gemeinschaft die Verfügung über solche Gelder durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden (§ 27 Abs. 5).

Über die Art und Weise der Geldanlage trifft das Wohnungseigentumsgesetz keine Aussage. Hat die Eigentümergemeinschaft keine Weisungen erteilt (hierzu ist sie aufgrund § 27 Abs. 1 WEG berechtigt) oder sind hierzu in der Gemeinschaftsordnung keine Regelungen getroffen, hat die Hausverwaltung sich an den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 WEG zu orientieren. So muss die Verwaltung zumindest eine zinsgünstige Anlage der nicht unmittelbar oder kurzfristig benötigten Gelder bewirken (BayObLG, NJW-RR 1995, 530). Die allgemein übliche Eröffnung von Konten für die laufende Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage ist dabei nicht verpflichtend (KG, NJW-RR 1987, 1160).

Apropos Weisungen. Möchte die Gemeinschaft auf der Eigentümerversammlung riskante Geldgeschäfte beschliessen, sollte die Hausverwaltung sich absichern und ihre Bedenken im Protokoll festhalten, sonst kann bei Verlust der Geldanlage eine Mithaftung in Betracht kommen. Im Interesse aller Beteiligten empfiehlt es sich also vorab im Verwaltungsvertrag klare Regelungen festzuhalten. Dies vermeidet zumindest Streit über die Verwendung der Geldanlage.

Kann die Eigentümergemeinschaft sich gegen unredliche Verwalter absichern?

Nein, gegen kriminelles Verhalten einer Hausverwaltung kann sich die Eigentümergemeinschaft nicht zu 100% absichern, sie kann nur Vorkehrungen treffen. So kann sie zum Beispiel, damit eine Hausverwaltung nicht wahllos gegen den Willen der Gemeinschaft über das Vermögen verfügen kann, im Verwaltervertrag die Zustimmung der Gemeinschaft oder Dritter bei Geldgeschäften festhalten. Auch die Übertragung der Zustimmung auf ein oder alle Mitglieder des Verwaltungsbeirats wäre denkbar. Praktikabler ist jedoch eine Verfügungsbeschränkung, d.h. Geldgeschäfte werden von einer bestimmten Beitragshöhe abhängig gemacht, da dem Verwalter zur Erfüllung seiner Aufgaben natürlich ein ausreichender Spielraum zur Verfügung stehen sollte. Diese Verfügungsbeschränkung greift jedoch nur, wenn auch das kontoführende Institut von dieser Regelung Kenntnis erlangt und hieran hapert es oft! Es gibt nicht wenige Eigentümergemeinschaften, die eine solche Beschränkung in den Verwaltervertrag aufnehmen, es wird jedoch nicht kontrolliert, ob die Hausverwaltung diese Limitierung auch an die Bank weitergibt.

Einzugsermächtigungen können beschlossen werden

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, wonach die Wohnungseigentümer verpflichtet werden, dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zum Einzug der monatlichen Wohngeldvorauszahlungen zu erteilen, ist rechtlich nicht zu beanstanden. An den Beschluss der Gemeinschaft haben sich daher auch diejenigen Miteigentümer zu halten, die dagegen gestimmt haben (Beschluss des OLG Hamm vom 21.04.2005 15 W 26/05).

So geht es nicht!
Die klagenden Wohnungseigentümer nahmen eine Bank auf Rückzahlung ihrer von der Verwalterin für eigene Verbindlichkeiten (Betriebsmittelkredit) in Höhe von über 150.000,- Euro verpfändeter Gelder des Treuhandkontos der Gemeinschaft in Anspruch. Die Verwalterin hatte in Kenntnis des Bankmitarbeiters 21 Guthabenkonten mit Instandhaltungsrücklagen (Fremdgeld) für private Zwecke verpfändet. Das OLG nahm dem Zeugen und Bankmitarbeiter nicht ab, dass er der Erklärung der Verwalterin geglaubt habe, "die Verteilung der Beträge auf 21 Konten diene zur besseren Übersicht, um die Gewinne aus den einzelnen Objekten besser auseinanderhalten zu können". Das OLG sah die "schnelle und unbürokratische" Vorwegbefriedigung der Bank als sittenwidrig an. Verpfändung, Vertragspfandrecht nach Bank-AGB und Aufrechnung wurden als nichtig eingestuft. OLG Koblenz, Urt. v. 15.7.2004, NZM 2004, 953.

Der Geschäftsführer einer Verwalter-GmbH überwies u.a. kurz nach der Abwahl noch Geldbeträge der Gemeinschaft auf ein Anwaltsanderkonto seiner Ehefrau. Diese verweigerte die Rückzahlung an die Gemeinschaft und berief sich auf ihre anwaltliche Verschwiegenheitspflicht. Das Gericht sah die drei in zeitlichem Zusammenhang mit der Abberufung erfolgten Überweisungen als Einheit an. Die nach der Abwahl erfolgte Überweisung vergifte quasi als Tropfen den ganzen Brei. Nach Verurteilung in I. Instanz zahlte die GmbH - nicht die beklagte Anwältin - den Betrag zurück und das LG Hamburg hob die Kosten des Verfahrens gegeneinander auf, AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 16.6.2004, NZM 2004, 955.