Die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung ist nicht alleinige Sache der Hausverwaltung. Bild von Gerd Altmann auf Pixabay
Fristen, Rechte und typische Fehler bei der Aufstellung der Tagesordnung
Die Tagesordnung in der Eigentümerversammlung ist entscheidend für eine rechtlich wirksame Beschlussfassung. Sie legt fest, welche Themen behandelt werden, wer sie beantragen kann und in welchen Fristen Anträge gestellt werden müssen. Wenn ein Tagesordnungspunkt fehlt, kann das die gesamte Versammlung gefährden – dieser Artikel erklärt, wie Sie als Eigentümer oder Verwalter richtig vorgehen.
Was ist die Tagesordnung nach WEG?
Die Tagesordnung enthält alle Punkte, über die in der Eigentümerversammlung beraten und abgestimmt werden soll. Sie ist zwingend (§ 23 Abs. 2 WEG), damit sich die Eigentümer sachgerecht vorbereiten können. Ohne vorherige Ankündigung darf über ein Thema in der Regel kein Beschluss gefasst werden.
Wie müssen Tagesordnungspunkte formuliert sein?
Die Beschlussgegenstände sind stichwortartig und konkret zu bezeichnen. Dabei gilt: Die Eigentümer:innen sollen erkennen können, ob ein Thema zur Diskussion steht und ob darüber ein Beschluss gefasst werden soll.
📌 Tipp: Vermeiden Sie allgemeine Floskeln wie „Hausordnung“ oder „Wohngelderhöhung“. Formulieren Sie klar, worum es geht.
Beispiele für richtige und unzureichende Tagesordnungspunkte
| Tagesordnungspunkt | Hinreichend konkret? |
|---|---|
| Bericht der Verwaltung über das abgelaufene Wirtschaftsjahr | ✔️ Ja |
| Genehmigung der Jahresabrechnung 2024 | ✔️ Ja |
| Wohngelderhöhung | ❌ Nein – zu unbestimmt |
| Änderung der Hausordnung | ❌ Nein – keine Angabe zur betroffenen Regelung |
💡 Best Practice: Nicht mit Informationen geizen!
Aus Erfahrung kann ich sagen: Seien Sie nicht zu sparsam mit Informationen im Vorfeld der Versammlung. Gerade die Themen Instandhaltungen, Gebrauch und Kostenverteilung laden zu langen Diskussionen ein.
Je mehr Informationen sie den Wohnungseigentümern mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an die Hand geben, desto eher kann sich der einzelne Eigentümer eine Meinung bilden und desto schneller (hoffentlich) kommt die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung zu einem Ergebnis.
Wer bestimmt den Inhalt der Tagesordnung?
Grundsätzlich stellt der Verwalter die Tagesordnung auf – er ist laut § 24 Abs. 2 WEG zur Einberufung und zur Festlegung der Tagesordnung verpflichtet. Der Verwaltungsbeirat kann unterstützend wirken, hat aber kein formales Initiativrecht.
„Sonstiges“: Ein rechtliches Risiko
Der Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ oder „Verschiedenes“ wird häufig als Auffangposition verwendet. Er erlaubt jedoch keine inhaltliche Beschlussfassung zu wesentlichen Themen. Andernfalls besteht die Gefahr der Anfechtbarkeit.
⚠️ Warnung: Auch wenn ein Beschluss unter „Sonstiges“ nicht automatisch nichtig ist, kann er auf Anfechtung hin für ungültig erklärt werden (OLG Düsseldorf, Az. 3 Wx 125/96).
Kann ein Eigentümer eigene Punkte einbringen?
Ja. Jeder Sondereigentümer hat das Recht, Themenvorschläge für die Tagesordnung einzureichen. Dieses Recht ergibt sich aus dem allgemeinen Gleichbehandlungs- und Mitwirkungsgrundsatz im WEG. Die Vorschläge müssen rechtzeitig eingehen – eine gesetzliche Frist gibt es nicht, aber in der Praxis sind 2–3 Wochen vor Versand der Einladung empfehlenswert.
Was tun, wenn der Verwalter den Tagesordnungspunkt ignoriert?
Ignoriert der Verwalter den Antrag, kann der Eigentümer selbst tätig werden:
- Beantragung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (§ 24 Abs. 2 WEG, 25 %-Quorum erforderlich)
- Antrag auf gerichtliche Verpflichtung zur Aufnahme (§ 44 Abs. 1 WEG)
Spätere Änderungen der Tagesordnung?
Eine Ergänzung der Tagesordnung nach dem Versand der Einladung ist nur unter engen Voraussetzungen möglich:
- Bei reinen Diskussionsthemen oder dringenden Beschlussfassungen
- Nicht aber bei „normalen“ Beschlussfassungen – hier ist eine erneute Einladung erforderlich
Was sollte in jeder Tagesordnung stehen?
Eine strukturierte Tagesordnung enthält üblicherweise:
- Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit
- Genehmigung der Tagesordnung
- Berichte von Verwaltung und Beirat
- Beschlüsse zu Abrechnung, Wirtschaftsplan, Instandhaltung
- Sonstiges (Diskussion ohne Beschlussfassung)
Fazit
Die Tagesordnung entscheidet maßgeblich über die Wirksamkeit der Eigentümerversammlung. Eigentümer sollten aktiv ihre Rechte nutzen, rechtzeitig Anträge stellen – und prüfen, ob die Einladung vollständig und rechtssicher ist.
💡 Best Practice: Einladung und Tagesordnung trennen
In der Praxis hat es sich bewährt, die Einladung zur Versammlung sechs Wochen vor dem Termin zu versenden und die Tagesordnung nachträglich, aber fristgerecht (drei Wochen vorher) nachzuschieben. So bleibt Zeit für Vorschläge aus dem Beirat oder der Eigentümerschaft.
Häufige Fragen zur Tagesordnung (FAQ)
- Kann ich ein Thema spontan auf die Tagesordnung setzen?
- Nur zur Diskussion – nicht zur Beschlussfassung. Für Beschlüsse muss der Punkt vorher angekündigt sein.
- Gibt es eine Frist für Anträge von Eigentümern?
- Keine gesetzliche Frist, aber spätestens 2–3 Wochen vor Einladung sollte der Antrag beim Verwalter eingehen.
- Darf der Verwalter Anträge ablehnen?
- Nur, wenn sie offensichtlich rechtswidrig, unsachlich oder bereits abschließend behandelt wurden.
- Die Einladungsfrist wurde nicht eingehalten – was passiert nun?
- Wenn die gesetzliche Einladungsfrist (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG: mindestens drei Wochen) nicht eingehalten wurde, sind die gefassten Beschlüsse grundsätzlich anfechtbar. Eine automatische Nichtigkeit tritt nur bei besonders gravierenden Fristverkürzungen ein. Eigentümer sollten innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung Klage erheben, wenn sie sich dadurch beeinträchtigt fühlen.
- Gilt die Einladungsfrist auch für außerordentliche Eigentümerversammlungen?
- Ja, auch für außerordentliche Eigentümerversammlungen gilt die gesetzliche Einladungsfrist von mindestens drei Wochen nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Nur in dringenden Ausnahmefällen – etwa bei drohenden Schäden am Gebäude – kann eine kürzere Frist zulässig sein. In solchen Fällen ist besonders sorgfältig zu prüfen, ob die Verkürzung gerechtfertigt war.
- Welche Frist gilt, wenn Eigentümer selbst eine Versammlung einberufen?
- Auch wenn Eigentümer eine Eigentümerversammlung selbst einberufen – etwa bei Untätigkeit des Verwalters (§ 24 Abs. 3 WEG) – gilt die gesetzliche Einladungsfrist von drei Wochen. Die Einladung muss ordnungsgemäß und mit vollständiger Tagesordnung an alle Eigentümer verschickt werden, andernfalls drohen Anfechtungen.
