Um den Wohnungseigentümern die Vorbereitung auf die Versammlung zu ermöglichen und um sie vor Überraschungen zu schützen, ist es nach § 23 Abs. 2 WEG für die Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wird. Ist dies nicht der Fall und wurde trotzdem ein Beschluss gefasst, so kann dieser nach § 23 Abs. 4 WEG vom Gericht für ungültig erklärt werden.
Wie sind die Tagesordnungspunkte abzufassen?
Die Beschlusspunkte sind stichwortartig zu nennen. Es soll erkennbar sein, über welches Thema diskutiert wird und ob gegebenenfalls hierzu ein Beschluss gefasst werden soll. Die Miteigentümer sollen durch die Tagesordnung informiert werden und Sie sollen Gelegenheit erhalten zu überlegen, ob sie eine Teilnahme für notwendig erachten. Die Beschlussgegenstände dürfen nicht zu allgemein bezeichnet werden. An die Tagesordnung dürfen jedoch auch keine zu hohen Anforderungen gestellt werden, sie müssen nicht schon ausführliche Beschlussanträge beinhalten.
Seien Sie nicht zu sparsam mit Informationen im Vorfeld der Versammlung. Gerade die Themen Instandhaltungen, Gebrauch und Kostenverteilung laden zu langen Diskussionen ein. Je mehr Informationen sie den Wohnungseigentümern mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an die Hand geben, desto eher kann sich der einzelne Eigentümer eine Meinung bilden und desto schneller kommt die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung zu einem Ergebnis.
Beispiele:
Nicht angekündigt werden müssen Tagesordnungspunkte, die sich auf das Verfahren der Versammlung beziehen, z.B. die Wahl des Versammlungsvorsitzenden oder ein Antrag auf geheime Abstimmung.
Die Wundertüte "Verschiedenes"
Der Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ oder „Sonstiges“ wird gerne als letzter Punkt an das Ende der Tagesordnungsliste gesetzt. So mancher Eigentümer ist dann der Auffassung, dass er hier ein Anliegen, das er leider vergessen hat rechtzeitig der Verwaltung mitzuteilen, zur Beschlussfassung stellen kann. Sie vermeiden diese Taktik, indem sie einfach auf diesen Tagesordnungspunkt verzichten.
Jeder Eigentümer muss bereits bei der Einladung erkennen können, über welche Beschlüsse abgestimmt werden soll, nur dann kann er überhaupt die Entscheidung treffen, ob er zu der Versammlung erscheinen will oder nicht.
Auch ein unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" oder "Sonstiges" gefasster Beschluss ist nicht von vornherein nichtig – es sei denn, er verstößt gegen eine Rechtsvorschrift -, sondern bedarf zur Ungültigkeitserklärung der Anfechtung, was dann auch passiert (OLG Düsseldorf, Aktenzeichen 3 Wx 125/96).
Ohne Ankündigung in der Tagesordnung können Beschlüsse gefasst werden, wenn sämtliche Eigentümer anwesend oder vertreten sind und sie der Beschlussfassung zustimmen.
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Wer bestimmt was auf der Tagesordnung steht?
Die Aufstellung der Tagesordnung ist Aufgabe der Hausverwaltung. Sie hat bei der Einberufung den Gegenstand der vorgesehenen Beschlussfassung zu bezeichnen (BayObLG, Beschl. v. 27.01.1970, 2 Z 22/69; Beschl. v. 23.09.1988, 2 Z 97/87; LG Hamburg Beschl. v. 16.05.1962, 10 T 4/62).
Dem einzelnen Eigentümer steht im Regelfall kein Anspruch auf Aufnahme bestimmter von ihm gewünschter Tagesordnungspunkte zu, sofern es sich nicht um Angelegenheiten ordnungsgemäßer Verwaltung handelt. Geht es um geforderte Beschlussfassungen in solchen Angelegenheiten, kann jeder einzelne Eigentümer die Aufnahme entsprechender Tagesordnungspunkte verlangen und ggf. gerichtlich geltend machen, wenn eine Aufnahme durch die Hausverwaltung verweigert wird (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 06.07.1994, 3 Wx 456/92; BayObLG, Beschl. v. 23.09.1988, 2 Z 97/87).
Kurz vor der Versammlung möchte ein Eigentümer noch einen Tagesordnungspunkt aufnehmen
Es passiert immer wieder, dass Wohnungseigentümern kurz vor der Versammlung, in der Regel wenn die Einladung mit der Liste der Tagesordnungspunkte auf dem Tisch liegt, weitere Punkte für die Eigentümerversammlung einfallen. Die nachträgliche Ergänzung der Tagesordnung erfordert jedoch einen enormen Aufwand, der sich nur bei wirklicher Dringlichkeit rechtfertigen lässt. Durch die Aufnahme weiterer Tagesordnungspunkte ohne besonderen Anlass wird der Zweck der dreiwöchigen Ladungsfrist, nämlich den Wohnungseigentümern eine ausreichende Möglichkeit ihrer Vorbereitung zu gewähren, vielfach unterlaufen. Liegt kein Fall besonderer Dringlichkeit vor, kann ein Eigentümer die Aufnahme von Tagesordnungspunkten nur dann verlangen, wenn die Ladungsfrist eingehalten werden kann (LG München I, Urteil vom 16.05.2011 - 1 S 5166/11).
Praxistipp: In der Praxis erfolgt die Aufstellung der Tagesordnung in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat, wobei es oftmals zweckmäßig ist, die Einberufung der Versammlung und die Ankündigung der Tagesordnung zu trennen, also z.B. die Versammlung sechs Wochen vorher einzuberufen, die Tagesordnung aber 3 Wochen vorher zu versenden. So ist es den Miteigentümern möglich, weitere Tagesordnungspunkte zu benennen.
