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Vermietete Eigentumswohnung: Hausgeld vs. Betriebskosten des Mieters

Der vermietende Eigentümer stellt sich zu den Betriebskosten zunächst zwei Fragen:

  1. Welche Kostenpositionen der Hausgeldabrechnung darf ich auf den Mieter umlegen?
  2. Welchen Verteilerschlüssel muss ich wählen?

Hausgeld des Eigentümers und Betriebskosten des Mieters

Der Eigentümer

Das Wohnungseigentumsgesetz spricht in § 16 Absatz 2 WEG von Lasten und Kosten. Die Lasten und Kosten lassen sich in drei Bereiche gliedern:

  1. Verwaltungskosten,
  2. Kosten, die durch den Gebrauch laufend entstehen (landläufig Betriebskosten) und
  3. Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs anfallen (Instandhaltungskosten).

Der Mieter

Die auf den Mieter umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten sind in § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt.

  1. Umlegbar sind die Kosten, die durch den Gebrauch laufend entstehen (Betriebskosten).
  2. Nicht umlegbar sind die Verwaltungskosten und die Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs anfallen (Instandhaltungskosten).

Verwaltungs- und Instandhaltungskosten jedweder Art darf der vermietende Wohnungseigentümer also nicht auf seinen Mieter umlegen.

In § 2 der BetrKV sind alle Betriebskosten detailliert aufgeführt, die durch den Gebrauch der Mietsache laufend entstehen und somit bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung umgelegt werden dürfen. Insgesamt 17 Kostenarten finden sich dort.

Nutzt die Hausverwaltung ein gängiges EDV-Programm zur Hausgeldabrechnung, haben sie es als Eigentümer einfach. Da die Programme gleichzeitig auch in der Mietverwaltung eingesetzt werden, sind die auf den Mieter umlegbaren Kosten auf den Ausdrucken gekennzeichnet oder optisch von den nicht umlegbaren Kosten getrennt. Ein Abgleich mit der Betriebskostenverordnung fällt also leicht.

Die Verteilerschlüssel

Für sie und ihren Mieter gilt die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB. Haben sie mit ihrem Mieter keine anderslautenden Vereinbarungen zur Kostenverteilung getroffen, müssen die Betriebskosten nach der Wohnfläche verteilt werden. Werden Kosten verbrauchsabhängig erfasst, ist dieser Maßstab anzuwenden.

Viele Kostenarten verteilt die Eigentümergemeinschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 WEG). Das Wohnungseigentumsgesetz definiert den Miteigentumsanteil als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Ein Miteigentumsanteil von 75/1.000 muss also nicht einer Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern entsprechen.

Die Lösung: Hausgeldabrechnung und Mietvertrag im Gleichklang

Vereinbaren sie mit ihrem Mieter im Wohnraummietvertrag die Verteilerschlüssel, die in der Hausgeldabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart sind. Dies ist zulässig. Rechnen sie mit ihrem Mieter nach mietvertraglich nicht vereinbarten Verteilerschlüsseln ab, ist die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft, ihr Mieter kann eine korrekte Abrechnung fordern und im schlimmsten Fall weitere Betriebskostenvorauszahlungen bis zum Zugang einer inhaltlich richtigen Abrechnung einstellen.

Beispiele

Müllgebühren: Wenn die Gemeinschaft eine Verteilung der Müllgebühren nach Personen beschlossen hat, sollte auch im Mietvertrag eine entsprechende Regelung vereinbart werden.

Treppenhausreinigung: Haben die Miteigentümer festgelegt, dass die Treppenhausreinigung nach Miteigentumsanteilen abgerechnet wird, sollte mit dem Mieter der Umlagemaßstab „Miteigentumsanteil” vereinbart werden.

Heizkosten: Hier ist die Heizkostenverordnung zu beachten. 50 bis 70 Prozent sind nach dem Verbrauch abzurechnen, der Rest nach der Wohnfläche. Das zwischen den Eigentümern festgelegte Verhältnis der Heizkostenabrechnung sollte auch in den Mietvertrag übernommen werden.

Und wenn die Gemeinschaft Verteilerschlüssel ändert?

Pacta sunt servanda - Verträge müssen eingehalten werden. Dieser alte Rechtsgrundsatz gilt auch zwischen Mieter und Vermieter. Sollte die Eigentümergemeinschaft auf der Eigentümerversammlung für die ein oder andere nach Betriebskostenverordnung umlegbare Kostenart einen neuen Verteilerschlüssel beschließen, was ja mit einfacher Stimmenmehrheit möglich ist, können sie diesen neuen Verteilerschlüssel nicht einfach für die kommende Betriebskostenabrechnung anwenden, es sei denn, sie haben sich dieses Änderungsrecht mietvertraglich gesichert. Ein Formulierungsbeispiel finden sie in unserem Artikel „Eigentumswohnungen vermieten, worauf muss geachtet werden?

Fazit: Hausgeld- und Betriebskostenabrechnung sind zwei verschiedene Paar Schuhe. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten haben in der Abrechnung für den Mieter nichts zu suchen. Achten sie bei der Anfertigung des Mietvertrages auf gleichlautende Verteilerschlüssel, sonst müssen sie die Kostenverteilung der WEG bei jeder Abrechnung nach den mietvertraglichen Regelungen, die sie mit ihrem Mieter getroffen haben, umrechnen. Hier kann viel Arbeit auf sie warten.

 

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