Fehlerhafte Dachsanierung: Streit um Verantwortlichkeit und Schadensersatz

 Hintergrund der Klage: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) fordert Schadensersatz vom ehemaligen Verwalter aufgrund einer gescheiterten Dachsanierung.

Verlauf der Dachsanierung: Die GdWE beauftragte eine Dachsanierung mit einem Gesamtvolumen von 117.000 Euro. Der Verwalter zahlte während der Arbeiten Abschlagszahlungen von insgesamt 104.500 Euro, obwohl nur über einen Teil der Arbeiten Abschlagsrechnungen vorlagen.

Ergebnis der Sanierung: Die Arbeiten wurden bei einem Baufortschritt von 85 bis 90 Prozent abgebrochen. Ein Gutachter, den die Gemeinschaft beauftragte, bezeichnete die bisherigen Leistungen als mangelhaft und unbrauchbar. Es wurde festgestellt, dass die bisherigen Arbeiten abgerissen werden müssen, um die Mängel zu beseitigen.

Klage gegen den ehemaligen Verwalter: Die GdWE fordert Schadensersatz in Höhe der gezahlten Beträge von 104.500 Euro vom ehemaligen Verwalter. Alternativ verlangt sie eine Gegenleistung in Form der Abtretung ihrer Ansprüche gegen den Dachdecker.

Urteile: Das Amtsgericht gab der Klage bezüglich des Hilfsantrags statt. Das Landgericht wies jedoch die Klage ab und argumentierte, dass die GdWE nicht ausreichend dargelegt habe, in welcher Höhe ein Schaden entstanden sei. Zudem seien vom Verwalter keine bausachverständigen Fähigkeiten zu erwarten.

Insgesamt befindet sich die Eigentümergemeinschaft in einem Streit um Schadensersatz aufgrund einer fehlgeschlagenen Dachsanierung, wobei die Frage der Haftung des ehemaligen Verwalters und des Dachdeckers im Mittelpunkt steht.

Leitsatzentscheidung des BGH hierzu

Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an Senat, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18, ZWE 2020, 44 Rn. 16).

1. Verwalterpflichten bei Erhaltungsmaßnahmen

   • Ein Verwalter ist verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie ein Bauherr zu überwachen.
   • Bei Zahlungen für Erhaltungsmaßnahmen muss der Verwalter sorgfältig prüfen, ob die Leistungen erbracht wurden und ob Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.

2. Bewertung von Abschlagszahlungen

   • Zahlt der Verwalter pflichtwidrig Abschläge, darf der Schaden der Gemeinschaft nicht nur auf die Minderung des Gemeinschaftsvermögens durch die Abschlagszahlungen beschränkt werden.
   • Es muss auch berücksichtigt werden, ob und in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht wurden.
   • Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, liegt bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

3. Haftung des Verwalters

   • Die Haftung des Verwalters für pflichtwidrige Abschlagszahlungen entfällt, solange eine vertragsgerechte Leistung noch durch den Werkunternehmer erbracht werden kann.
   • Ist jedoch eine (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter neben dem Werkunternehmer für entstandene Schäden.
   • Die Haftung des Verwalters erfolgt jedoch nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer.
     
     BGH, Urteil vom 26. Januar 2024 - V ZR 162/22