Immer noch gibt es in Deutschland mehr Mieter als Eigentümer, die Nachfrage ist da, in einem Land, das auf eine reiche Mietkultur zurückblicken kann. Deutschland ist das Land mit dem höchsten Mieter- und niedrigsten Eigentümeranteil in der EU. Dabei fragen sich gerade viele Jung- und Erstbesitzer, die bislang noch keinen Wohnraum vermietet haben, was denn eigentlich zu beachten ist, um nebenher noch ein paar Euro einnehmen zu können. Wie kann ein Mietpreis ermittelt werden, wann gibt es steuerliche Vorteile und wann kann die Miete erhöht werden?
Wie viel Miete kann ein Vermieter verlangen?
Wer beabsichtigt, eigenen Wohnraum an Dritte zu vermieten, sieht sich meist zuallererst mit der Frage konfrontiert, was er für eine Vermietung seines Wohnraumes bzw. seiner Wohnung denn überhaupt in Rechnung stellen kann.
Die letzten Monate haben in der Hinsicht einiges an neuen Regelungen gebracht – Stichwort Mietpreisbremse. Sie war vom Gesetzgeber eingeführt worden, weil Vermieter bei Neuvermietungen teilweise unangemessene Mietpreisanhebungen von bis zu 40 Prozent vorgenommen hatten. Seit Einführung gilt: Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis seither maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die erste bundesweite Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW) zeigte jedoch ein Jahr nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse, dass die Entwicklung der Mieten von der eingeführten Mietpreisbremse nahezu unbeeinflusst blieb. Dies hat verschiedene Gründe, ein Hauptgrund dürfte der „Bestandsschutz bei Neuvermietung“ sein und damit zusammenhängend, die Unkenntnis der Nachmieter darüber, was der Vormieter denn nun tatsächlich an Miete gezahlt hat. Diesem Umstand hat der Gesetzgeber durch eine Gesetzesänderung Rechnung getragen und im September 2018 die Auskunftspflicht für Vermieter eingeführt.
Vermieten sie zum ersten Mal, haben sie sich als Vermieter hinsichtlich der Preisgestaltung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich im Mietspiegel der jeweiligen Region niederschlägt und die rechtlichen Vorgaben des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (kurz Mietpreisbremse) zu halten. Als Vermieter haben sie die Nachweispflicht über die Gesetzmäßigkeit ihres Mietpreises. Existiert kein Mietspiegel, können sie sich durch adäquate Mietpreise in Datenbanken, aber auch durch Gutachten eines bestellten Sachverständigen rechtlich absichern. Gleiches gilt auch bei Nachweis und Berufung auf den durchschnittlichen Mietpreis dreier vergleichbarer Wohnungen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Die zentrale Berechnungsgrundlage ist der Mietspiegel, der auf einer statistischen Auswertung aller gelisteten Mietwohnungen in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde beruht und fortlaufend aktualisiert wird. Er wird als Nettokaltmiete pro Quadratmeter ausgegeben und führt auf, in welchen Stadtteilen oder sogar Straßenzügen bei welcher Größe, Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraums welche Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt üblich sind. Am verbreitesten ist der einfache Mietspiegel. Ortsübliche Vergleichsmieten sind einerseits ein Instrument zur Orientierung eines Vermieters bei Neuvermietung, abhängig von Lage und Wohnwert. Andererseits sind sie als Grundlage zur Festsetzung von Mieterhöhungen anerkannt und dienen als formaljuristisches Instrument bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter.
Steuerliche Vorteile von Vermietungen
Vermieter müssen zwar die Obergrenzen einerseits beachten, nach unten hin sind jedoch keine Grenzen gesetzt, wie das beispielsweise bei Vorzugspreisen für Angehörige oder Freunde der Fall sein kann. Allerdings gilt in dem Zusammenhang, dass steuerliche Vorteile bei Vermietung mit einem Mietpreis, der unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, nur bedingt abgeschöpft werden können. Entsprechend der seit 2012 gesetzlich geregelten „Verwandten-Vermietung“ können bei Warmmieten, die weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, Werbungskosten nur zum entsprechenden Prozentsatz von der Steuer abgesetzt werden.
Ansonsten gilt: Bei Warmmieten über der 66-Prozent-Grenze einer ortsüblichen Vergleichsmiete, lassen sich steuerliche Vorteile in Form von Werbungskosten komplett zu 100 Prozent geltend machen. Als Werbungskosten erkennt der Gesetzgeber nicht nur die bei einer Wohnung anfallenden Nebenkosten an, sondern alle Maßnahmen, die im Zusammenhang mit Reparaturen und Wartungen stehen. Darüber hinaus kann ein Vermieter die Kreditzinsen komplett von der Steuer absetzen.
Einige Besonderheiten müssen sie als Eigentümer eines teilweise eigen genutzten und teilweise vermieteten Hauses beachten: Wer einen Kredit aufnimmt, um ein Mietshaus zu kaufen, welches er auch teilweise selbst nutzt, kann die Schuldzinsen als Werbungskosten in vollem Umfang absetzen – dies aber nur dann, wenn
- das Finanzamt klar erkennen kann, wie viel Kredit-Zinsen für den vermieteten Teil gezahlt werden müssen,
- bereits im Kaufvertrag genau festgelegt ist, welcher Wohnbereich der Eigennutzung zufällt, welcher vermietet werden soll, und wie viel beide kosten sollen,
- zwei getrennte Konten bei dem finanzierenden Kreditinstitut eingerichtet werden: Ein Konto, für Zahlungen für den selbst genutzten Wohnbereich, und ein weiteres für den Kredit zur Finanzierung der vermieteten Hälfte.
Mieterhöhungen neben der Vergleichsmieterhöhung
Wer die strengen formalen Anforderungen einer Mieterhöhung mit Hilfe der Vergleichsmiete umgehen möchte, kann auch regelmäßige Mieterhöhungen durch Vereinbarung einer Staffelmiete (exakte Festlegung von Mietsteigerungen für die nächsten Jahre) oder Indexmiete (Anpassungen von Mietsteigerungen mittels einer Mietgleitklausel an die Inflationsrate) festlegen.
Laut Rechtsexperten gelten die Regelungen allerdings nur für zeitlich unbefristete Mietwohnungen, die dauerhaft selbst genutzt werden, also nicht für Ferienwohnungen oder vorübergehend genutzte Wohnungen, beispielsweise für Montage- oder Messearbeiter. Außerdem fallen unter die Regelungen nicht vermietete Teilbereiche einer Wohnung wie möblierte Zimmer und Sozialwohnungen.
Kappungsgrenze und Vergleichsmiete
Bei einer Mieterhöhung mit Hilfe der Vergleichsmiete ist die Kappungsgrenze zu beachten. Kappungsgrenze bedeutet, dass die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben werden darf, wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete lag.
Der Vermieter kann innerhalb des Zeitraumes dabei mehrmals ein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter stellen, innerhalb der Dreijahresfrist darf die Miete aber nur um maximal 20 % angehoben werden. Überschreitet der Vermieter die Kappungsgrenze, kann der Mieter das Mieterhöhungsverlangen zurückweisen.
Wie schon erwähnt, sind bei einer Mieterhöhung mit Hilfe der Vergleichsmiete strenge formale Anforderungen zu beachten:
- Die Miete muss in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
- Die Erhöhung muss begründet in schriftlicher Form dem Mieter zugestellt werden.
- Dabei muss der eingeforderte, erhöhte Betrag explizit angegeben sein, inclusive einer Darlegung der Ortsüblichkeit, beispielsweise unter Verweis auf den aktuellen Mietspiegel.
In Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation können die Bundesländer durch Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Abs. 3 BGB), sofern die Gefahr besteht, dass es nicht mehr genug Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gibt. In 274 Städten und Gemeinden gilt der niedrigere Satz bereits.
