Bei der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder Miteigentümer herrscht bei Eigentümergemeinschaften viel Unsicherheit über die Rechtslage. Dabei gab der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2000 seinen Segen. Über die Vermietbarkeit von in Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden, soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht und den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst (BGH, Beschluss vom 29. Juni 2000 V ZB 46/99).
Wer ist Vermieter?
Vertragspartner ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband und der/die Mieter. Damit nicht alle Wohnungseigentümer den Mietvertrag unterschreiben müssen, ist es ratsam, den Abschluss des Mietvertrages an den Wohnungseigentums-Verwalter zu übertragen (§ 27 Wohnungseigentumsgesetz).
Bitte beachten: Die Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt als Vermieter alle Rechte und Pflichten, die sich aus einem Miet- oder Pachtvertrag ergeben. Treten Vertragsstörungen auf (ausstehende Mietzahlungen, Mietmängel etc.) sollte die Hausverwaltung agieren können. Es ist deshalb ratsam, den WEG-Verwalter mit den notwendigen Kompetenzen auszustatten.
Beispiel: Eine Garage wird vermietet, der Mieter stellt nach einigen Monaten die Mietzahlungen ein. Die Hausverwaltung kann weder ein Mahnverfahren einleiten noch eine Kündigung aussprechen, denn die Gemeinschaft hat keine Vorkehrungen getroffen. Es existiert weder ein entsprechender Beschluss noch eine vertragliche Vollmacht für den Hausverwalter.
Wenn die Eigentümergemeinschaft vermieten möchte, sollte sie sich deshalb den Verwaltervertrag anschauen und ggf. nachbessern. Alternativ kann die Hausverwaltung auch per Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung mit den entsprechenden Vollmachten ausgestattet werden.
Existieren Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung?
Schauen sie in die Gemeinschaftsordnung. Wird die Vermietung gemeinschaftlicher Flächen oder Räume explizit ausgeschlossen, kann kein Mehrheitsbeschluss zur Vermietung erfolgen, hier ist eine Vereinbarung notwendig.
Wann ist eine Vermietung unzulässig?
Hierzu lässt sich keine generelle Aussage treffen, die Gerichte schauen sich bei einer Beschlussanfechtung jeden Fall gesondert an. Der Bundesgerichtshof urteilte „Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen zu ermitteln.“ (BGH, Beschl. v. 29. Juni 2000 - V ZB 46/99)
In dem verhandelten Fall vermietete die Gemeinschaft „Kellerräume“, die im Gemeinschaftseigentum standen. Ein Miteigentümer klagte, da keine Eigennutzung mehr möglich war und sah darin einen Nachteil. Dem Widersprach der BGH, denn § 13 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz gewährt kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern bestimmt nur das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart. Es müssen also besondere Umstände vorliegen, um die Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume als nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz erscheinen zu lassen. Durch die Vermietung wird dem einzelnen Eigentümer zwar der unmittelbare Gebrauch nach § 13 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz entzogen, an dessen Stelle tritt jedoch der Anteil der Mieteinnahmen als mittelbarer Gebrauch.
Zweckbestimmung
In der Regel sind Freiflächen oder Räumlichkeiten in der Teilungserklärung einer bestimmten Zweckbestimmung zugeführt, zum Beispiel „Garten“, „Keller“, „Besucherparkplätze“, „Waschküche“, „Fahrradkeller“ oder „Ladenlokal“. Hier sind einer Vermietung Grenzen gesetzt. Wird der Kelleraum als Probenraum an die örtliche Nachwuchsband vermietet oder das Ladenlokal als Gaststätte, dürfte dies im Falle einer Beschlussanfechtung nicht den Gefallen der Amtsrichter finden.
Sind für die Vermietung Umbauten notwendig oder wird das Erscheinungsbild der Wohnanlage verändert, kann es sich um eine bauliche Veränderung handeln, die zuvor beschlossen werden muss.
Muss die Gemeinschaft die Einnahmen versteuern?
Ja, Mieteinnahmen stellen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) dar und müssen versteuert werden.
In der Jahresabrechnung sind vom Hausverwalter Einnahmen und Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung stehen, einzustellen. Der Überschuss wird auf die Miteigentümer verteilt (BFH 26.1.88, IX R 119/83), die Verteilung erfolgt nach § 16 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz.
<p§ 16 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz - Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
Die "Gesonderte Feststellung der Einkünfte" ist nicht notwendig
Sind mehrere Personen an Einkünften beteiligt, müssen die Einnahmen und Ausgaben zum einen in ihrer Gesamtheit und zum anderen für jede beteiligte Person gesondert erfasst und dem Finanzamt mitgeteilt werden. Dies nennt man „Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung“. In bestimmten Fällen verzichtet der Gesetzgeber jedoch auf die Anfertigung und Einreichung der Erklärung und zwar immer dann, wenn es sich um einen Fall von „geringer Bedeutung“ handelt. Ein solcher Fall liegt nach der Abgabenordnung insbesondere vor, wenn die Höhe und die Aufteilung des festgestellten Betrages feststehen (§ 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO).
Die Gemeinschaft muss keine Steuererklärung abgeben, denn Höhe und Aufteilung der Mieteinnahmen wurden vom WEG-Verwalter ermittelt, sind aus der Jahresabrechnung ersichtlich und können von den Miteigentümer in ihrer Steuererklärung angeben werden.
Einstellung in die Erhaltungsrücklage
Auch eine beliebte Handhabe. Oft handelt es sich ja nicht um tausende Euro Einnahmen, warum nicht die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung direkt der Rücklage zuzuschlagen. Ich habe hierzu in der Literatur keinen Hinweis gefunden und einen Finanzbeamten befragt, der als Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig die Abrechnung prüft. Es bleibt dabei, die Einnahmen müssen auf die einzelnen Eigentümer und Eigentümerinnen verteilt werden und im Rahmen der persönlichen Steuererklärung aufgeführt werden. Auch wenn das Geld direkt auf das Konto für die Instandhaltungsrücklage fließt, hat das auf die Versteuerung keinen Einfluss, weil es Mittelverwendung durch die Miteigentümer ist.
