Gemeinschaftseigentum von A bis Z

Abwasserkanal

Gemeinschaftseigentum, BayObLG Rpfleger 1992, 86

Abwasserhebeanlage

Die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist davon abhängig davon, 

  • ob sie nur der Entsorgung einer bestimmten Sondereigentumseinheit dient und sich in den betreffenden Sondereigentumsräumen befindet = Sondereigentum (vgl. KG Berlin, Beschl. v. 08.09.1993, 24 W 5753/92)
  • oder ob sie Bestandteil einer Hauptentsorgungsleitung ist = Gemeinschaftseigentum (vgl. BayObLG, Beschl. v. 28.02.1983, 2 Z 15/82).

Alarmanlage

Eine Alarmanlage im Sondereigentumsbereich ist als zu den Räumen gehörender Bestandteil dem Sondereigentums zuzuordnen (OLG München, Urt. v. 03.07.1979, 5 U 1851/79).

Antennensteckdosen

Sondereigentum (OLG Köln, 31.05.1989, 16 Wx 25/89). Breitbandkabelanschlüsse sind wegen ihrer direkten Zuordnung zu den jeweiligen Sondereigentumseinheiten ebenfalls dem Sondereigentum zuzuordnen.

Armaturen

Die üblichen Armaturen an den Heizungs- und Sanitärinstallationen sind dem Sondereigentum zuzuordnen, Ausnahmen gelten für Meßeinrichtungen zur Verbrauchserfassung und für Thermostatventile.

Aufzüge

Aufzüge dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

Aussenanlagen

Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG (gemeinschaftlicher Gebrauch)

Aussenanstrich

Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG (Bestand, gemeinschaftlicher Gebrauch)

Bad- und Duscheinrichtungen

Bad- und Duscheinrichtungen innerhalb der Sondereigentumsräume sind stets Sondereigentum. Dies gilt entsprechend auch für Bad- und Duscharmaturen.

Balkone

Balkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich dabei aber im wesentlichen nur auf den Balkonraum. Soweit es sich um die konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile handelt, stehen diese Balkonteile im Gemeinschaftseigentum ... mehr

  • Balkongeländer Gemeinschaftseigentum, BGH-Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09 Balkonplatte Gemeinschaftseigentum, BGH-Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09
  • Balkonbelag Sondereigentum, BGH-Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09
  • Balkondämmung/-isolierschicht Gemeinschaftseigentum, BGH-Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09
  • Balkondach Gemeinschaftseigentum, BGH-Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09
  • Balkonablaufrinne Gemeinschaftseigentum, BGH-Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09
  • Balkoninnenanstrich Sondereigentum, BGH-Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09
  • Balkonstützen Gemeinschaftseigentum, BGH-Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09
  • Abdichtungsanschlüsse Gebäude/Balkon Gemeinschaftseigentum, BGH-Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09
  • Balkontüren Gemeinschaftseigentum, BGH-Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09

Bodenbelag

Der innerhalb des Sondereigentums auf dem Estrich verlegte Bodenbelag (Teppichboden, Parkett, Fliesen) ist dem Sondereigentum zuzuordnen (BayObLG, Beschl. v. 15.01.1980 u.w.).

Auch ein im Treppenhaus festverlegter Teppichboden ist Gemeinschaftseigentum (vgl. LG Düsseldorf, 28.05.1990, 25 T 219/90). Die Entfernung eines im Hausflur fest verlegten Teppichbodens stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar (LG Düsseldorf, 28.05.1990, 25 T 219/90). 

Brandmauer

Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG, OLG München ZMR 2008, 232

Brandschutztüren

Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG

Brandmeldeanlage

Gemeinschaftseigentum, AG Hamburg-Wandsbeck, ZMR 2010, 809

Briefkastenanlage

Die Briefkastenanlage ist gemeinschaftliches Eigentum, ebenso die Briefeinwurfanlage an der Wohnungsabschlußtür ist als deren Bestandteil gemeinschaftliches Eigentum (vgl. hierzu auch AG Pforzheim, Beschluss vom 27.05.1994, 2, UR II).

Dach, Dachfenster, Abdichtungsanschlüsse

Das Dach ist als konstruktiver Bestandteil mit gleichzeitiger Schutzfunktion und als architektonisches Gestaltungselement zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

Auch der Dachbelag (Dachziegel, Teerpappe) ist zwingend Gemeinschaftseigentum (BayObLG, 30.03.2000, 2 Z BR 2/00, dort auch zum Gemeinschaftseigentum an Dächern von Reihenhäusern in der Rechtsform nach WEG; OLG Frankfurt, 09.01.1975, 20 W 561/74; KG Berlin, 10.03.1993, 24 W 5506/92; vgl. auch BGH, 23.03.1993, VI ZR 176/92, zur Gebäudesicherungspflicht des Verwalters auch hinsichtlich des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Daches).

Die Abdichtungsanschlüsse zwischen Dachterrasse und Gebäude gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum (BayObLG, 27.04.2000, 2 Z BR 7/00). Gleiches gilt für Abdichtungen zwischen Balkonen und Gebäuden sowie anderen Abdichtungen im Bereich des gemeinschaflichen Eigentums.

Bei begebaren Dachterrassen ist die oberste Schicht des Daches, die schützende und isolierende Funktion hat, gemeinschaftliches Eigentum (OLG Frankfurt, Beschluss vom 09.07.1986, 20 W 357/85).

Dachfenster sind gemeinschaftliches Eigentum. Eine Aufteilung in Aussenseite (=Gemeinschaftseigentum) und Innenseite (=Sondereigentum) ist unzulässig (AG Münster, 24.04.1985, 26 II 71/84; OLG Karlsruhe, 14.01.1985, 11 W 102/84).

Dachterrassen

Das Sondereigentum beschränkt sich auf den Terrassenraum und den begehbaren Bodenbelag, der weder konstruktive noch isolierende Funktion hat und dessen Ausgestaltung allein vom Komfortbedürfnis und Geschmack des jeweiligen Eigentümers abhängig ist. Die konstruktiven Bestandteile und Bestandteile mit Schutzfunktion, also Bodenplatte, Isolierungsschichten, Brüstung, Gitter sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschl. v. 08.03.1984, 2 Z 51/82 u.w.).

Decken

Decken und Böden zwischen zwei Wohnungen sowie Bodenplatten sind als konstruktive Bestandteile zwingend gemeinschaftliches Eigentum (KG Berlin, 10.01.1990, 24 W 6746/89). Auch OLG Hamm: Geschossdecken einschließlich der aufgebrachten Isolierungsschichten gegen Feuchtigkeit und Trittschall sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum (OLG Hamm, 13.08.1996, 15 W 115/96).

Erfassungs- und Messgeräte

Erfassungs- und Messgeräte (Gasuhren, Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler, Wasseruhren), die der Ermittlung des Verbrauchs von Versorgungsleitungen der Gemeinschaft dienen sind zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn die ermittelten Verbrauchsergebnisse Abrechnungszwecken der Gemeinschaft im Innenverhältnis und damit dem geschäftlichen Verkehr dienen (vgl. hierzu KG Berlin, Beschluss v. 08.09.1993, 24 W 5753/93 und 2103/93). 

Estrich

Gemeinschaftseigentum, OLG Düss. NJW-RR 2001, 1594BayObLG NJW-RR 1994,598, OLG Hamm ZMR 1997, 193

Fenster und Zubehör

Grunddsätzlich gilt: Fensterrahmen und Fensterverglasungen sind als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum (LG Lübeck, 01.07.1985, 7 T 365/85; LG Darmstadt, 24.07.1986, 5 T 1343/85) ... mehr

Heizungsanlage

Die zentrale Heizungsanlage bestehend aus Heizungsraum, Brenner, Kessel und ggf. Öltank steht nach allgemeiner Auffassung zwingend im Gemeinschaftseigentum ... mehr

Kamin

Gemeinschaftseigentum, BGH, V ZR 82/10

Außenkamin

Die Richter des OLG Köln stufen den Bau eines Außenkamins als bauliche Veränderung ein und, wer bauliche Veränderungen vornehmen wolle und dazu gehöre nun auch einmal der Bau eines Aussenkamins, benötigt die vorherige Zustimmung der übrigen Eigentümer. Dies gelte gerade besonders für einen Aussenkamin, da dessen Rauch die Bewohner der anderen Wohnungen in Mitleidenschaft ziehen könne (OLG Köln, 16 Wx 9/00).

Dunstabzugshaube

Installiert ein Sondereigentümer in seiner Küche eine Dunstabzugshaube und schließt er diese an einen stillgelegten Kamin der Eigentümergemeinschaft an, so ist das eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (KG Berlin, 08.09.1993, 24 W 5753/92+2301/93).

Kellerraum

Gemeinschaftseigentum, kann als Sondereigentum der Wohnung zugewiesen werden, OLG München, IMR 2011, 63

KFZ-Stellplätze

  • Abstellplätze im Freien sind Gemeinschaftseigetnum, OLG Hamm NJW 1975, 60.
  • Car-Ports, also Kfz.-Stellplätze im Freien, die mit vier Eckpfeilern und Überdachung versehen sind, sind Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschl. v. 06.02.1986, 2 Z 70/85). Sie sind nur sondereigentumsfähig, wenn eine Zugangssperre zugunsten des Berechtigten besteht (OLG Celle, 13.06.1991, 4 W 61/91).
    Zulässig sind jedoch mehrheitlich beschließbare Gebrauchsregelungen sowie Vereinbarungen über die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Die entsprechenden Flächen müssen dabei jedoch hinreichend gekennzeichnet sein.
  • Freistehende Garagen wie auch Sammel-/Tiefgaragen können im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ebenso kann aber an ihnen als Ganzes Sonder-/Teileigentum eingeräumt werden (OLG Hamm, Beschluss vom 23.03.1993, 15 W 362/92, dort zur zulässigen Begründung von selbständigem Sondereigentum/Teileigentum an Garagen; OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.12.1994, 20 W 313/93).
    Wird an Garagen Sondereigentum eingeräumt, gelten als Gegenstand des Sondereigentums jedoch nur die betreffenden Räume und die dazugehörigen Bestandteile. Die konstruktiven Bestandteile wie Dach, Außenmauer, Garagentor etc. sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Ebenso sind die überdachten oder auch nicht überdachten Zu- und Abfahrten, Treppenzugänge wie auch die Garagendecken freistehender Garagen gemeinschaftliches Eigentum.
    Soweit sich Garagen im Gemeinschaftseigentum befinden, kann an den in den Garagen befindlichen Stellplätzen Sondereigentum begründet werden, soweit die Flächen durch dauerhafte Markierungen kenntlich gemacht sind (vgl. aber auch OLG Celle, Beschluss vom 13.06.1991, 4 W 61/91, wonach eine solche Garage über eine Zugangssperre verfügen muss).
    Im übrigen besteht die Möglichkeit, an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Garagen oder Garagenstellplätzen Sondernutzungsrechte durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer einzuräumen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 28.12.1977, 3 W 15/77).
  • Fertiggaragen, die ohne Fundament und sonstige Verankerung mit dem Grund und Boden aufgestellt sind, sind im Hinblick auf ihr Eigengewicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Die konstruktiven Bestandteile dieser Fertiggaragen sind dann zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschluss vom 11.11.1988, 2 Z 92/88).
  • Abstellplätze im einem Parkhaus oder eine Tiefgarage sind Sondereigentum, wenn durch dauerhafte Markierung abgegrenzt sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG ALT)

NEU: Seit Dez. 2020 kann das Sondereigentum nun auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden (§ 3 Abs. 2 WEG NEU). Dabei soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Zulässig wäre nun auch eine nachträgliche Vereinbarung, die entsprechenden Flächen müssen dabei natürlich hinreichend definiert sein.


Sperrbügel

Wenn ein Eigentümer innerhalb einer Wohnanlage das Sondernutzungsrecht an einer Kfz-Stellfläche besitzt, dann darf er diesen Privatparkplatz notfalls auch mit einem hochklappbaren Sperrbügel schützen. Dies ist eine erlaubte bauliche Veränderung ohne übermäßige Beeinträchtigung für die Nachbarn, wie die Landesbausparkasse (LBS) mitteilt (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Az. 2 W 2/96).

Klimaanlage

Die Installation eines Klimagerätes am Außenfenster eines Schlafzimmers ist eine zustimmungsbdürftige bauliche Veränderung, wenn sie dadurch nicht unerheblich den Gesamteindruck des Gebäudes verändert (OLG Frankfurt, 01.04.1986, 20 W 99/86). Dies gilt auch, wenn hierfür eine Außenmauer durchbrochen wird (LG Krefeld, 03.11.1986, 6 T 33/86).

Klingelanlage, Gegensprechanlage

Klingel- und Gegensprechanlagen (Haussprechanlagen) sind ebenfalls gemeinschaftliches Eigentum jedoch nur bis zur Abzweigung der Anlage in die Sondereigentumsräume (AG Berlin-Schöneberg, 76 II 164/91; BayObLG, 2 Z 119/90).

Das OLG Köln schließt sich den Ausführungen des AG Berlin-Schönefeld an. Die innerhalb des Sondereigentums gelegenen Sprechstellen der gemeinschaftlichen Sprechanlage sind, vorbehaltlich einer anderen Regelung in der Gemeinschaftsordnung, Sondereigentum. Deswegen hat auch der einzelne Eigentümer für die Reparatur aufzukommen. Anderes gilt für die restliche Sprechanlage, da sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch und der Sicherheit des Gebäudes dient, indem sie verhindern kann, dass unbefugte Personen das Gebäude betreten können, OLG Köln, Beschluss v. 26.08.2002, Az.: 16 WX 126/02 in NZM 2002, 865.

Markisen, Rolladen

Markisen sind grundsätzlich als fassadengestaltendes Element dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, unabhängig davon, ob sie zum Zeitpunkt der Erstellung der Wohnanlage bauseitig errichtet oder erst später angebracht wurden (LG Berlin, 65 S 115/88; Müller differenzierend danach, ob Balkon/Loggia im Sonder- oder Gemeinschaftsgeigentum stehen).

Rolläden sind als fassadengestaltende bauliche Elemente dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen mit Ausnahme der innenseitig angebrachten Zugvorrichtungen und der Rolladengurte (vgl. LG Memmingen, Beschl. v. 29.12.1977, 4 T 1048/77, AG Düsseldorf, Beschl. v. 07.05.1987, 291 ii 159/86).

Mülltonnen

Gemeinschaftseigentum, Bärmann, 11. A, § 5 Rz. 93

Müllschlucker

Gemeinschaftseigentum, Bärmann, 11. A, § 5 Rz. 93

Putz

Sondereigentum, BayObLG ZMR 2003, 366, OLG Düss. OLG-Report 2005, 148

Rauchwarnmelder

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11).

Rückstausicherung

Gemeinschaftseigentum, wenn dem Gemeinschaftseigentum dienend, OLG Köln, WuM 1998, 308

Schilder

Namensschilder und Beschilderungen innerhalb der Wohnungseigentumsanlage sind gemeinschaftliches Eigentum.

Schornstein

Gemeinschaftseigentum, OLG FFM, ZMR 2009, 215

Solaranlage

Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG (gemeinschaftlicher Gebrauch)

Speicherraum

Speicherräume sind gemeinschaftliches Eigentum, sofern sie nicht gemäß Teilungserklärung zum Teileigentum erklärt wurden. Daneben ist auch die Einrichtung eines Sondernutzungsrechtes zulässig. Übrigens, Augen auf beim Wohnungskauf! Der BGH entschied (Az: V ZR 217/02), dass ein Rechtsmangel vorliegt, wenn ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft wird. Verkauft ein Miteigentümer eine Wohnung mit einem Raum, der als Sondereigentum (= Wohnraum) im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes nicht zugelassen ist, ohne dies dem Erwerber mitzuteilen, haftet der Kaufsache ein Rechtsmangel an, erklärte der BGH.

Steckdosen

Sondereigentum, wenn sie sich in der Wohnung befinden, § 5 Abs. 1 WEG

Teppichboden

Je nach Lage § 5 Abs. 2 WEG (gemeinschaftlicher Gebrauch) oder in der Wohnung Sondereigentum, § 5 Abs. 1 WEG.

Terrasse

Gemeinschaftseigentum, OLG Köln, OLGZ 1982, 413

Terrassenüberdachung

Die Überdachung einer Terrasse stellt wegen der damit verbundenen Änderung der architektonischen Gestaltung der Wohnanlage eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar, wobei zusätzlich zur Beeinträchtigung des optischen Gesamteindruckes im konkreten Fall weitere Nachteile auftreten können (zur Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG durch Lärmbelästigung bei Regenfall auf ein Kunststoffdach und durch Sichtbeeinträchtigung vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 23.09.1969, 8 W 147/69; zur unzulässigen Erweiterung einer Terrassenüberdachung bei gleichzeitiger Rundumverglasung vg. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 23.11.1988, 3 W 136/88).

Treppe, Treppenhaus

Treppen sind konstruktive Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit gemäß § 5 Abs. 2 WEG erforderlich sind und dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

Das Treppenhaus einer Wohnungseigentumsanlage ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Mitsondereigentum kann auch an einzelnen Teilen des Treppenhauses nicht eingeräumt werden (BayObLG, 15.12.1981, 2 Z 89/81).

Dielen, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bilden, können nicht Sondereigentum sein. Das gleiche gilt für Haus- und Kellereingänge, Flure und Treppenhäuser (BayObLG, Beschluss vom 06.02.1986, 2 Z 12/85; LG Aurich, Beschluss vom 15.09.1988, 3 T 204/88).

Eingangsflure zum Gebäude sowie Verbindungsflure, die als einziger Zugang zum gemeinschaftlichen Eigentum dienen, stehen grundsäztlich im Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 05.07.1991, V ZR 222/90; OLG Oldenburg, Beschluss vom 06.02.1989, dort zum Gemeinschaftseigentum an einem Vorflur, der den einzigen Zugang zu zwei Wohnungen bildet; zur Ausnahme vgl. BayObLG, Beschluss vom 08.05.1991, 2 Z 33/91, wonach Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Gemeinschaftseigentum bilden, dann im Sondereigentum stehen können, wenn der Gemeinschaftsraum, vorliegend ein Dachspeicher, nicht dem ständigen Mitgebrauch der Wohnungseigentümer dient).

Der Bau einer Außentreppe stellt im Regelfall eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar (KG Berlin, 13.07.1987, 24 W 5496/86). Auch die Installation einer Balkontreppe benötigt als bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums die Zustimmung der Miteigentümer. Dabei ist es unerheblich, ob durch die Art der Konstruktion der frühere Zustand leicht wieder hergestellt werden kann (BayObLG, 20.06.1974, 2 Z 22/74; HansOLG Hamburg, 04.03.2002, 2 Wx 75/100; LG Essen, 03.09.1986, 7 T 911/85, hier Anbringung einer Treppe von der Loggia in den Garten.)

Geländer an Treppen, Zu-, Auf- und Abgängen sind baurechtlich zwingend vorgeschrieben und gehören als Zubehör zu den Anlagen und Einrichtungen, die dem Gebrauch und der Sicherheit der Bewohner einer Wohnungseigentumsanlage dienen. Sie stehen daher zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum.

Trittschalldämmung

Gemeinschaftseigentum, BayObLG NJW-RR 1994,598, OLG Hamm ZMR 1997, 193

Wer eine Wohnung in einem Altbau erwirbt, sollte sich nicht darauf verlassen, dass er bei nachträglichen Umbauten für einen besseren Schallschutz von den Miteigentümern finanzielle Unterstützung erhält (OLG Celle 4 W 4/05).

Der Fall: Die Umbauten waren nicht gerade billig. Nachdem ein Mann sich eine Wohnung in einem Haus aus den 30er Jahren des vergangenen Jahrhunderts gekauft hatte, entschied er sich für den Einbau einer Trittschalldämmung. Er wollte, dass die Eigentümergemeinschaft sich daran beteiligt, denn schließlich sei der Estrich unter seinem Bodenbelag ja ein Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Nachbarn sahen allerdings gar nicht ein, warum sie etwas beisteuern sollten, das sei eine Privatsache des Neuen. Es kam zum Prozess.

Das Urteil: Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht mit dem nachträglichen Schallschutz für eine einzelne Wohnung belastet werden, entschieden die Richter des Oberlandesgerichts Celle. Im konkreten Fall sei der Ausstattungszustand des Objekts beim Kauf ausschlaggebend gewesen, stellten die Richter fest. Wenn der Neu-Eigentümer später damit nicht zufrieden sei, müsse er selbst für den Umbau des Bodens aufkommen.

Türen

  • Hauseingangstür Gemeinschaftseigentum, § 5 Nr. 2 WEG (gemeinschaftlicher Gebrauch)
  • Wohnungseingangstür siehe Wohnungseingangstür
  • Türbürste an einer Wohnungseingangstür, Gemeinschaftseigentum, AG Leipzig, Urteil vom 16.12.08 (150 C 5403/08)
  • Zimmertüren sind Sondereigentum, BayObLG ZMR 2000, 241
  • Schließzylinder sind Gemeinschafseigentum, Sondereigentum nur, wenn sie nicht Bestandteil einer Schließanlage sind, Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer, Rz. B 21
  • Türschließanlage Gemeinschaftseigentum, OLG Hamm ZMR 2004, 699

Versorgungsleitungen

Hauptversorgungsleitungen die der Ver- und Entsorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Gas, Strom, Wasser, Wärme, Abwasser, Telekommunikation dienen, sind Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen. Sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum, und zwar auch dann, wenn sie im Sondereigentum stehende Räume durchqueren, nicht aber eigentliche Versorgungs- oder Anschlussleitungen für das betreffende Wohnungs- oder Teileigentum sind.

  • Die von den Hauptleitungen abzweigenden Anschlussleitungen stehen jedoch ab Übergang in die Sondereigentumsräume im Sondereigentum. Insoweit dienen diese Leitungen nicht mehr dem gemeinschaftlichen Eigentum (OLG München, Urt. v. 03.07.1979, 5 U 1851/79).
  • Dienen die Leitungen nur einem Wohnung- oder Teileigentum, gehören sie bis zum Anschluss an die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hauptversorgungsleitungen auch dann zum Sondereigentum, wenn sie sich im Sondereigentumsbereich eines anderen Wohnungseigentümers befinden (BayObLG, 08.09.1988, 2 Z 55/87).
    Ein Beispiel aus unserer Verwaltungspraxis: In einem Haus aus der Jahrhundertwende wurde zwischen Decke und abgehangener Decke auf jeder Etage die Heizungsleitungen für die darüber gelegene Wohnung geführt.

Wände

Tragende und trennende Wände sind Gemeinschaftseigentum, übrige Wände in der Wohnung sind Sondereigentum, BayObLG NJW-RR 1995, 649. Zwischenwände zwischen zwei Wohnungen sind soweit sie nichttragend sind, Sondereigentum der Nachbarn, BGH NJW 2001, 1212

Waschmaschinen

Waschmaschinen können im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, wenn sie bereits zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses angeschafft und gemäß Teilungserklärung zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt worden sind.

Wasserenthärtungsanlage

Auch der Einbau einer Wasserenthärtungsanlage stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar. Das BayObLG führt aus, dass diese Anlagen die Zusammensetzung des Trinkwassers verändern und deshalb gesundheitliche Schäden im Einzelfall nicht ausgeschlossen sein können. Die insoweit nachteiligen Auswirkungen im Sinnde des § 14 Nr. 1 WEG machen die Zustimmung alle Eigentümer erforderlich (BayObLG, 19.01.1984, 2 Z 17/83). Nicht ganz so streng sah des das OLG Karlsruhe. Es muss im Einzelfall geprüft werden, ob die nachteiligen Wirkungen vermindert werden können, wenn die Anlage nur bis zu einem bestimmten Härtegrad betrieben wird (OLG Karlsruhe, 30.10.1998, 11 Wx 53/98).

Wasseruhren, Wasserzähler

Wasseruhren sind gemeinschaftliches Eigentum, wenn sie im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft der Erfassung und Abrechnung des Wasserverbrauchs gemäß § 16 Abs. 2 WEG dienen. Dies gilt auch dann, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden.

Wohnungseingangstüren

Der Bundesgerichtshof stellte in seiner Leitsatzentscheidung zum Thema Wohnungstüren fest, dass Wohnungeingangstüren, auch wenn sie laut Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet wurden, zwingend Gemeinschaftseigentum sind.

Türspion: Der Einbau eines Türspions in die Wohnungseingangstür ist ein Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum, der Einbau stellt somit eine bauliche Veränderung dar, muss aber nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG geduldet werden (LG Berlin, 13.07.1984, 65 S 3; zwar dort zum Mietrecht, jedoch analog anwendbar, weil Wohnungseigentümer nicht schlechter gestellt werden dürfen als Mieter vgl. insoweit OLG Frankfurt, 12.10.1981, 20 W 151/81; vgl. auch OLG Celle, 19.5.1994, 4 W 350/93 zur rechtlichen Gleichbehandlung von Mietern und Wohnungseigentümern).

Verwandte Artikel


Zur oft zitierten ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungseigentums gehört auch die Aufstellung einer Hausordnung (§ 19 Absatz 2 Satz 1 WoEigG). Wünschen einzelne oder mehrere Eigentümer eine...

Bei der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder Miteigentümer herrscht bei Eigentümergemeinschaften viel Unsicherheit über die Rechtslage. Dabei gab der Bundesgerichtshof schon im...

Ob Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Buchhaltung oder überschaubare Reparaturen: In vielen kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften werden diese Arbeiten in Eigenregie durchgeführt oder gegen...

In der Regel legen die Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung die Gebrauchsmöglichkeiten des Gemeinschafts- und Sondereigentums fest. Doch auch im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung...

aus deutschesmietrecht.de


© 2021 Marsch Handelsgesellschaft UG (haftungsbeschränkt)