Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Dezember 2020 wurden die Möglichkeiten zur Änderung der Kostenverteilung in bestimmten Bereichen flexibilisiert. Dennoch gibt es klare Grenzen, die Eigentümer beachten müssen. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte zur Kostenverteilung in der WEG, die gesetzlichen Vorgaben und die notwendigen Mehrheiten für Änderungen beschrieben.
Grundlagen der Kostenverteilung und der Verteilerschlüssel
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Verteilerschlüssel eine zentrale Regelung, die bestimmt, wie Kosten auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden.
Der Verteilerschlüssel wird im Regelfall in der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt und kann je nach Kostenart unterschiedlich ausfallen. Laut § 16 Absatz 1 WEG werden die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen verteilt. Ist hierzu in der Teilungserklärung nichts bestimmt, werden und müssen die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.
1. Miteigentumsanteil: Der häufigste Verteilerschlüssel basiert auf dem Miteigentumsanteil der einzelnen Miteigentümer. Das bedeutet, dass die Kosten entsprechend der Größe des jeweiligen Eigentumsanteils verteilt werden. Größere Wohnungen zahlen damit anteilig mehr als kleinere Einheiten. Dieser Schlüssel wird häufig für allgemeine Instandhaltungskosten oder die Bewirtschaftung von Gemeinschaftsflächen genutzt.
2. Kopfprinzip: Hier werden die Kosten pro Kopf bzw. Wohnungseinheit verteilt, unabhängig von der Wohnungsgröße. Jeder Eigentümer zahlt also den gleichen Anteil. Dieser Schlüssel wird jedoch selten verwendet, da er kleinere und größere Wohnungen gleich belastet. Zu finden ist das Kopfprinzip in Zusammenhang mit der Abstimmung in der Eigentümerversammlung. Das Kopfstimmrecht ist das vorgesehene Stimmrechtsprinzip der Eigentümergemeinschaft.
3. Fläche: Bei diesem Verteilerschlüssel werden die Kosten nach Quadratmetern der Wohnung verteilt. Das ist besonders bei Wasser und Abwasser relevant, da die Verteilung hier meist dem Verbrauch oder dem Nutzungsgrad entspricht.
4. Verbrauchsabhängige Kosten: Einige Kosten, insbesondere Heiz- und Wasserkosten, werden nach Verbrauch abgerechnet, sofern Messeinrichtungen (wie Zähler) vorhanden sind. Diese Regelung entspricht oft gesetzlichen Vorgaben, etwa durch die Heizkostenverordnung in Deutschland, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vorschreibt.
5. Nutzeranzahl: Manchmal werden Kosten nach der Anzahl der Nutzer berechnet, beispielsweise bei Müllentsorgungskosten, wenn diese von der Anzahl der Personen im Haushalt abhängen.
6. Individuelle Verteilungsschlüssel: In manchen Fällen können auch spezielle Verteilungsschlüssel vereinbart werden, die auf die individuellen Gegebenheiten der WEG angepasst sind, wie beispielsweise besondere Kostenaufteilungen für Gemeinschaftsflächen oder Sondernutzungsrechte.
Änderungen des Verteilungsschlüssels
Änderungen des Verteilungsschlüssels können durch Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen, jedoch nur, wenn diese Änderung nicht zu einer „ungerechtfertigten Benachteiligung“ eines Eigentümers führt. Ein solcher Beschluss bedarf oft einer qualifizierten Mehrheit und muss im Rahmen des § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erfolgen.
2. Änderung des Verteilerschlüssels durch Mehrheitsbeschluss
Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen, dass bestimmte Kosten oder Kostenarten neu verteilt werden. Dabei genügt es, wenn die Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden und abstimmenden Eigentümer zustimmt. Diese Flexibilität gilt insbesondere für viele Betriebskostenarten, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt sind.
Gemäß § 25 Absatz 1 WEG genügt bei einem Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung tatsächlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Das bedeutet:
- Für den Beschluss reicht es aus, wenn die Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer abgestimmt und die Mehrheit davon zugestimmt hat.
- Die erforderliche Mehrheit bezieht sich also nicht auf die Gesamtanzahl aller Eigentümer, sondern nur auf diejenigen, die tatsächlich bei der Versammlung anwesend oder vertreten sind und eine Stimme abgeben.
Ein Beispiel: Wenn 500 Miteigentumsanteile bei der Versammlung vertreten sind und 300 davon für die Änderung der Kostenverteilung einer bestimmten Kostenart stimmen, würde dies ausreichen, um den Beschluss zu fassen, sofern alle 500 vertretenen Miteigentümer abgestimmt haben. Die Stimmen werden also relativ zur Anzahl der abgegebenen Stimmen gezählt, nicht zur Gesamtanzahl der Miteigentumsanteile.
„Einzelnen Kosten“ und „Arten von Kosten“
Die WEG-Reform erlaubt es, dass die Eigentümer über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten flexibel beschließen können. Die Unterscheidung zwischen „einzelnen Kosten“ und „Arten von Kosten“ ist relevant, hier eine detaillierte Aufschlüsselung.
1. Einzelne Kosten
Hier geht es in der Regel um spezifische Kostenpositionen, häufig basierend auf den 17 Kostenarten der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dazu zählen:
- Kosten für Treppenhausreinigung
- Kosten für Müllentsorgung
- Gartenpflege
- Hausmeisterdienste
- Straßenreinigung
- Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen etc.
Diese Kosten können je nach Beschluss unterschiedlich verteilt werden, z.B. nach Miteigentumsanteil, Wohnungsanzahl oder auch nutzungsabhängig.
Damit könnte also der Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung im Bereich der Treppenhausreinigung rechtswirksam mit einfacher Mehrheit gefasst werden.
2. Bestimmte Arten von Kosten
Neben Instandsetzung, Instandhaltung und baulichen Veränderungen gibt es noch weitere Beispiele für „bestimmte Arten von Kosten“, die in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine spezifische Weise verteilt werden könnten. Diese Beispiele betreffen oft einmalige oder außergewöhnliche Aufwendungen, die nicht zu den regulären Betriebskosten gehören. Hier sind einige weitere Beispiele:
1. Modernisierungskosten:
Modernisierungen sind Maßnahmen, die den Wohnwert oder die Energieeffizienz einer Immobilie steigern, z. B. die Installation einer neuen Heizungsanlage, die nach modernen Standards effizienter ist.
Diese Kosten können ebenfalls gesondert verteilt werden, insbesondere wenn die Modernisierung nicht allen Eigentümern gleichermaßen zugutekommt oder wenn sie unterschiedliche Wohnungsgrößen und -ausstattungen haben.
2. Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen
Darunter fallen Ausgaben für die Anschaffung, Erneuerung oder Erweiterung von Gemeinschaftseinrichtungen, wie z. B. ein Fitnessraum, ein Kinderspielplatz, ein Schwimmbad oder eine Sauna. Die Kostenverteilung kann hier unterschiedlich geregelt werden, z. B. nur für Eigentümer, die Zugang zu diesen Einrichtungen haben, oder proportional zur Nutzung, falls eine solche Unterscheidung sinnvoll erscheint.
3. Kosten für Versicherungen bei besonderen Risiken
Neben den üblichen Gebäudeversicherungen der Eigentümergemeinschaft könnte die Gemeinschaft zusätzliche Versicherungen abschließen, wie z. B. eine spezielle Elementarversicherung gegen Hochwasser oder Erdbeben.
Die Kostenverteilung solcher Versicherungen könnte unterschiedlich gestaltet werden, etwa wenn nur bestimmte Gebäudeteile oder Wohnungen in einem höheren Risikobereich liegen.
4. Verwaltungskosten und Sonderhonorare für Verwalter
Zusätzliche Verwaltungskosten, wie z. B. für Sondervergütungen des Verwalters bei besonders umfangreichen Aufgaben, Prozesskosten, könnten nach einem separaten Schlüssel verteilt werden, insbesondere wenn einzelne Eigentümer von bestimmten Verwaltungsleistungen mehr profitieren.
5. Kosten für Sicherheitsmaßnahmen
Hierzu zählen z. B. die Installation von Alarmanlagen, Videoüberwachung oder Brandschutzsystemen.
Diese Maßnahmen könnten nach einem spezifischen Schlüssel verteilt werden, je nachdem, wie stark die einzelnen Einheiten davon profitieren oder wie intensiv sie genutzt werden.
6. Finanzierungskosten oder Zinsen für Darlehen
Falls die Eigentümergemeinschaft ein Darlehen für größere Maßnahmen aufnimmt (z. B. eine Dachsanierung oder Fassadenmodernisierung), fallen Zinsen und Finanzierungskosten an.
Die Verteilung dieser Finanzierungskosten könnte ebenfalls gesondert festgelegt werden, z. B. nach Nutzen für einzelne Einheiten oder nach Wohnfläche.
Diese zusätzlichen Beispiele verdeutlichen, dass „bestimmte Arten von Kosten“ eine Vielzahl von Kategorien umfassen können, die über die regulären Betriebskosten hinausgehen. Die Verteilung solcher Kosten kann je nach individueller Nutzungsintensität, Lage oder spezifischem Nutzen für die einzelnen Eigentümer geregelt werden.
Grenzen der Änderungsbefugnis – Kosten, die nicht per Mehrheitsbeschluss geändert werden können
Nicht alle Kosten können jedoch durch einfachen Mehrheitsbeschluss neu verteilt werden. Es gibt Bereiche, die gesetzlich geschützt sind und für die andere Anforderungen gelten:
Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage: Die Verteilung der Erhaltungsrücklage ist in der Teilungserklärung festgeschrieben und kann nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden. Eine Änderung des Verteilerschlüssels für die Rücklage erfordert die Zustimmung aller Eigentümer und eine notarielle Beurkundung. Diese Änderung muss zudem im Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch für künftige Eigentümer verbindlich ist.
Wenn der Verteilerschlüssel für die Instandhaltungsrücklage geändert werden soll, bedarf dies einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung reicht in diesem Fall nicht aus. Hier sind die wesentlichen Anforderungen:
Änderung des Verteilungsschlüssels zur Erhaltungsrücklage
1. Zustimmung aller Eigentümer: Eine Vereinbarung bedeutet, dass alle Eigentümer, nicht nur die anwesenden oder vertretenen, der Änderung zustimmen müssen. Es ist erforderlich, dass jeder Eigentümer diese Änderung akzeptiert, da es um eine grundsätzliche Regelung geht, die nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss verändert werden kann.
2. Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag: Eine solche Vereinbarung zur Änderung des Verteilerschlüssels für die Instandhaltungsrücklage gilt als Änderung der Teilungserklärung. Änderungen der Teilungserklärung müssen in der Regel notariell beurkundet werden, da sie die grundlegenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer berühren. Jeder Eigentümer muss daher seine Zustimmung durch eine Unterschrift vor dem Notar beurkunden lassen.
3. Grundbucheintragung: Eine Änderung der Teilungserklärung wird anschließend im Grundbuch eingetragen, damit sie auch für künftige Eigentümer bindend ist. Der notarielle Beschluss über die Änderung des Verteilerschlüssels wird also beim Grundbuchamt eingereicht und dort vermerkt.
Insgesamt ist der Prozess daher aufwändiger und setzt die Einwilligung und notarielle Bestätigung aller Eigentümer voraus. Der Grundbucheintrag stellt sicher, dass der neue Verteilerschlüssel auch in Zukunft für jeden neuen Eigentümer Gültigkeit hat.
Heizkosten und Warmwasserkosten
Diese Kosten unterliegen der Heizkostenverordnung, die vorschreibt, dass Heizkosten überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen. Eine Umstellung der Heizkostenabrechnung auf ein anderes System (z. B. Verteilung nach Wohneinheiten) ist gesetzlich unzulässig und kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Die Heizkostenverordnung soll Anreize zum Energiesparen schaffen, weshalb diese Kosten verbrauchsabhängig bleiben müssen.
Kosten für bauliche Veränderungen
Die Kosten einer baulicher Veränderung, die über die Instandhaltung oder Modernisierung hinausgehen, bedürfen oft der Zustimmung aller Eigentümer oder einer qualifizierten Mehrheit. Da solche Maßnahmen das Gebäude nachhaltig verändern und die Wertigkeit der Immobilie beeinflussen, ist eine einfache Mehrheit für die Kostenverteilung in der Regel nicht ausreichend.
Fazit: Flexibilität mit klaren Grenzen Für die Eigentümergemeinschaft
Seit der WEG-Reform 2020 ist es möglich, die Kostenverteilung für bestimmte Kostenarten durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss zu ändern, auch wenn in der Teilungserklärung eine andere Verteilung vorgesehen ist. Dies betrifft Betriebskosten wie die Treppenhausreinigung oder die Entwässerung. Die Änderung muss jedoch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und darf nicht zu unbilligen Benachteiligungen einzelner Eigentümer führen und es gibt klare Grenzen.
Die Heizkosten und Warmwasserkosten müssen weiterhin nach Verbrauch abgerechnet werden, und auch die Instandhaltungsrücklage erfordert für eine Änderung der Verteilung die Zustimmung aller Eigentümer sowie eine notarielle Beurkundung und einen Grundbucheintrag.
Eigentümer sollten sich daher bewusst sein, welche Kosten durch Mehrheitsbeschlüsse anpassbar sind und bei welchen Positionen die gesetzlichen Vorgaben eine Änderung nur durch umfassendere Vereinbarungen erlauben. Diese Unterscheidung ist entscheidend für eine faire und rechtlich korrekte Kostenverteilung in der WEG und trägt zur langfristigen Werterhaltung und Gerechtigkeit innerhalb der Eigentümergemeinschaft bei.
Es ist wichtig, dass der Beschluss klar und eindeutig formuliert ist und die betroffenen Kostenarten genau bezeichnet werden. Eine pauschale Änderung des Verteilungsschlüssels für alle Kosten ist nicht zulässig.
Beachten Sie, dass solche Änderungen nur für zukünftige Kosten gelten und nicht rückwirkend angewendet werden können. Zudem können betroffene Eigentümer den Beschluss innerhalb eines Monats gerichtlich anfechten, wenn sie sich benachteiligt fühlen .
