Eigentumswohnung: Belastungen, Schenkung, Scheidung

Eigentum macht stolz. Eigentum kann als Altersvorsorge dienen. Aber Eigentum bedeutet auch Verantwortung. Welche Rechte und Pflichten ein Eigentümer in den verschiedenen Lebenssituationen hat, verrät dieses Nachschlagewerk. Ein rechtlicher Hinweis gleich vorweg: Der Eigentümer ist erst dann Eigentümer, wenn der Kaufvertrag rechtens ist, das Geld bezahlt wurde und der Käufer im Grundbucheintrag dokumentiert ist. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Eigentümer lediglich Besitzer.

Es ist zwar nicht der Schlüssel in Händen, sondern vielmehr der Eintrag im Grundbuch, der verpflichtet, dennoch gilt: Eigentümer einer Immobilie zu sein, bringt nicht nur Rechte, sondern auch Verpflichtungen mit sich. Abbildung: pixabay.com © Sephelonor (Creative Commons CC0)

Was kann mit dem Eigentum gemacht werden? Was nicht?

Grundsätzlich ist der Eigentümer einer Sache Herr darüber. Das heißt: Wer der Eigentümer eines Fahrrads ist, darf dieses beispielsweise jede Woche in einer anderen Farbe lackieren. Schließlich gehört es ihm. Was er nicht darf, ist mithilfe des Fahrrads das Eigentum eines Zweiten zu beschädigen. Das ist verboten. Hinzu kommen die Pflichten eines Eigentümers: Wer beispielweise einen Hund sein Eigentum nennt, der muss den Hund auch füttern.

Was im Bereich von klassischen Gegenständen ganz einfach erklärt ist, ist in der Immobilienbranche durchaus komplizierter. Wer im Begriff ist eine Immobilie zu erwerben, muss zwingend einen Blick ins Grundbuch werfen, um ein böses Erwachen zu vermeiden. Dort sind vor allem die unveränderbaren Dinge dokumentiert, die ein Immobilienbesitzer quasi beim Kauf mit erwirbt. Wichtig sind diese Faktoren:

• Baulasten. Wer keine Immobilie erwirbt, sondern lediglich einen Baugrund, für den ist der Eintrag etwaiger Baulasten entscheidend. Diese können im Baugenehmigungsprozess dazu führen, dass der Bauantrag verwehrt wird.
• Besitzstand. Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer? Im Grundbuch ist der Eigentümer der Immobilie dokumentiert. Nur wenn der Eigentümer den Vertrag gegenzeichnet, ist der Kaufvertrag gültig.
• Erbbaurecht. Auch das Erbbaurecht ist ein Damoklesschwert für einen potentiellen Immobilienbesitzer. Er läuft Gefahr, dass ein Dritter das Recht anmeldet, das Grundstück bebauen zu dürfen.
• Immissionen. Je nachdem wo das Grundstück oder die Immobilie liegt, sind häufig Immissionen festgelegt, die der neue Eigentümer in Kauf nehmen muss.
• Vorkaufsrecht. Ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch dokumentiert, so hat der so niedergeschriebene Käufer in jedem Fall das Recht, dem Interessenten die Immobilie buchstäblich vor der Nase wegzuschnappen.
• Wegerecht. Ein im Grundbuch dokumentiertes Wegerecht schmälert die Rechte des Eigentümers und gewährt – in der Regel Nachbarn – die Nutzung des Grundstücks als Fuß- oder Fahrweg.
• Wohnrecht. Das Wohnrecht ermöglicht es einer Person, das Recht geltend zu machen, die betroffene Immobilie zu bewohnen. Das wiederum schränkt den Eigentümer in seinen Entfaltungs- und Gestaltungsmöglichkeiten mit der Immobilie ein.

Was ist beim Abgeben / Übernehmen / Schenken zu beachten?

Kann es wirklich ein Problem mit einem Geschenk geben? Ja, in der Immobilienwelt durchaus. Abbildung: pixabay.com © mastersenaiper (Creative Commons CC0)Was auf den ersten Blick so einfach klingt, ist steuerrechtlich ganz schön verzwickt.

1. Vererbung. Die Regelungen zur Schenkung/Vererbung sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz dokumentiert. Steuerfrei vererbbar sind Immobilien, wenn sie selbst genutzt werden oder der Ehepartner und die Kinder dort für mindestens zehn Jahre ihren Wohnsitz haben. Wird die Immobilie an Kinder vererbt, ist dies bis zu einer Grenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche möglich.
2. Schenkung. Mit Blick auf die aktuelle Gesetzgebung gilt: Eine Immobilie kann stückchenweise steuerfrei verschenkt werden. Eine Schenkung gilt aber nur dann als Schenkung, wenn derjenige, der sie verschenkt, noch zehn Jahre nach der Geschenkübergabe quietschlebendig ist. Zeitlich gestaffelt wirken sich Schenkungen auf den Pflichtteilsanspruch aus. Für Neffen, Nichten, Tanten, Onkel und Geschwister gilt der Freibetrag von 20.000 Euro. Die Steuersätze liegen zwischen 15 und 43 Prozent. Sonderregelungen wie ein Vorkaufsrecht oder ein Wohnungsrecht sind hier möglich.

Jede Form des Eigentumsübertrags muss urkundlich und notariell beglaubigt dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Nur so ist ein Eintrag im Grundbuch überhaupt möglich. Im Fachjargon ist hierbei die Rede von der Auflassung, die den Akt der notariell beurkundeten Niederschrift beschreibt.

Tipp: Wer einen Bauplatz erwirbt, sollte zwei Verträge schließen. Einen für das Grundstück und einen für den Auftrag an den Bauträger. Wird diese Zweiteilung nicht unternommen, fällt die Grundsteuer für Grundstück und Bau an. Wer plant, das Eigentum zu vermieten, sollte im Kaufvertrag aufschlüsseln, welcher Teil als Eigentum und welcher Teil als Mietobjekt genutzt wird. So werden die Schuldzinsen für das Mietobjekt als Werbungskosten abzugsfähig.

Wie kann im Fall einer Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie umgegangen werden?

Im Falle einer Scheidung gelten besondere Regeln für das gemeinsam genutzte Wohneigentum. Abbildung: pixabay.com © Free-Photos (Creative Commons CC0)

Steht die Scheidung eines Ehepaars an, dann wird das einst gemeinsam gehütete Haus zum Problem für beide Seiten, denn es stellt sich die Frage: Was passiert mit dem Eigentum?

1. Vor der Scheidung: Überschreibung des Hauses und Auszahlung des Ex-Ehepartners. In diesem Fall sind Unterhaltszahlungen, Zugewinnausgleich, Rückforderungsansprüche, Restschuld und eine Übersicht der Kosten zu berücksichtigen.
2. Vor der Scheidung: Gemeinsamer Verkauf des Hauses. In diesem Fall sind Räumungstermine, Verkaufspreis, Vorfälligkeitsentschädigung, Zugewinnausgleich, Steuern sowie Sonderkosten wie die für den Energieausweis und den Makler zu bedenken. Wichtig ist in diesem Zusammenhang die Wertermittlung einer Immobilie im Fall einer Eigentumsübertragung.
3. Nach der Scheidung: Teilungsversteigerung (bei Nicht-Einigung). Auch in diesem Fall ist es wichtig, eine Wertermittlung der Immobilie durchzuführen.

Tipp: Rein theoretisch gibt es noch weitere Optionen, wie etwa einen Hausanteil auf die Kinder zu überschreiben, die Umwandlung des Hauses in Eigentumswohnungen (inkl. Zuteilung auf die Ehepartner) oder die gemeinsame Vermietung. In der Praxis sind aber gerade diese rein theoretischen Optionen vor allem mit Ärger verbunden.

Fazit

Ein Eigenheim ist der Traum vieler Menschen und dient zudem als Absicherung für die Zukunft. Doch Haus- oder Wohnungseigentümer müssen auch eine Menge Verantwortung übernehmen. Gerade, wenn er die Immobilie nicht behalten will oder kann, gibt es einiges zu beachten. Egal, ob die Immobilie vererbt, verschenkt, überschrieben, verkauft oder teilversteigert wird, bei einer Eigentumsübertragung ist es immer wichtig, eine Wertermittlung der Immobilie durchführen zu lassen sowie steuerliche und rechtliche Aspekte zu beachten.