Rückständige Sonderumlagen und Hausgelder verjähren

Im Juni 2005 beschloß eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Erhebung einer Sonderumlage. Die Verwalterin informierte darüber auch den Eigentümer von zwei im Objekt liegenden Wohnungen, für die sie zugleich auch die Sonderverwaltung übernommen hatte und bat um Überweisung des ausstehenden Betrages. Der Eigentümer reagierte nicht, die Wohnungen wurden letztendlich Ende 2006 in die Zwangsverwaltung genommen. 

Der Zwangsverwalter zahlte dann im Oktober 2008 auf die Sonderumlage 1.000 € an die Verwaltung. Wegen der noch ausstehenden Summe beantragte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Erlaß eines Mahnbescheides gegen den Eigentümer, der im Juli 2009 zugestellt wurde. Dagegen wehrte sich der Eigentümer mit dem Argument, dass die Forderung mittlerweile verjährt sei.


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Der BGH gibt dem Wohnungseigentümer Recht. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage ist verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist endete am 31.12.2008. Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung zwar erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als dies sich ausdrücklich aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt (Wedekind/Wedekind, Zwangsverwaltung, Rn. 45).

Er hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder, dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.

Die Verjährung hat auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen. Die Zahlung des Zwangsverwalters kann, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem Beklagten Eigentümer nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden (BGH, Urteil vom 9. Dezember 2011 - V ZR 131/11).

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