Was passiert, wenn die Gemeinschaft die Heizkosten nach Miteigentumsanteilen verteilt und ein Eigentümer auf der Eigentümerversammlung eine verbrauchsgerechte Verteilung der Kosten wünscht oder der Mieter einer vermieteten Eigentumswohnung an seinen Vermieter herantritt und eine Änderung fordert? Ist die Gemeinschaft verpflichtet hier zu handeln oder kann sie mit Verweis auf die Gemeinschaftsordnung eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ablehnen? Die aktuelle Fassung der Heizkostenverordnung, gültig seit dem 01.01.2009, hat hier praktische Auswirkungen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft.
§ 1 Absatz 2 Satz 3 der Heizkostenverordnung regelt zum einen das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum jeweiligen Sondereigentümer und zum anderen das Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter. Die Gemeinschaft wird hier einem Gebäudeeigentümer gleichgestellt. Sie schuldet daher dem Sonder- oder Teileigentümer die Abrechnung und Kostenverteilung nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung, weil der einzelne Eigentümer die gebäudebezogene Abrechnung nicht erstellen kann.
Der vermietende Wohnungseigentümer wird gegenüber seinem Mieter ebenfalls als Gebäudeeigentümer in die Pflicht genommen. Er ist gegenüber seinem Mieter verpflichtet, die Kostenverteilung nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung vorzunehmen.
§ 1 Anwendungsbereich
(1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten
1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen,
2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nummer 1, (Wärmelieferung, Warmwasserlieferung) durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume.
(2) Dem Gebäudeeigentümer stehen gleich
1. der zur Nutzungsüberlassung in eigenem Namen und für eigene Rechnung Berechtigte,
2. derjenige, dem der Betrieb von Anlagen im Sinne des § 1 Absatz 1 Nummer 1 in der Weise übertragen worden ist, dass er dafür ein Entgelt vom Nutzer zu fordern berechtigt ist,
3. beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer, bei Vermietung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter.
Laut Gemeinschaftsordnung werden die Heizkosten nach Miteigentumsanteilen verteilt, muss die Gemeinschaft auf die verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen?
Die Heizkostenverordnung verpflichtet jeden Betreiber einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage, auch die Wohnungseigentümergemeinschaft, zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten. Eine Ausnahme gibt es nur für Gebäude mit bis zu zwei Wohneinheiten, von der eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Die Heizkostenverordnung hat nicht nur Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen, sondern auch Vorrang vor gemeinschaftsvertraglichen Regelungen des WEG-Rechts (Lammel § 3 Rn. 1). Die Wohnungseigentümer müssen nicht über das "ob" entscheiden, Beschlüsse sind notwendig zur Art der Verbrauchserfassung, zur Größe des Flächenanteils in seiner prozentualen Wertung und wie der Flächenanteil gemessen werden soll, wenn er nicht in der Teilungserklärung festgeschrieben ist (Jennißen, WEG, 2. Auflage, Rnr. 103).
§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.
Solange die Gemeinschaft jedoch entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung keine Erfassungsgeräte angebracht hat und/oder einen mit dieser Verordnung konformen Verteilungsschlüssel anwendet, bleibt es bei den bisherigen Beschlüssen oder Vereinbarungen der Gemeinschaft. Wenn sich ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft auf die Einhaltung der Vorgaben der Heizkostenverordnung beruft, muss die Gemeinschaft diese Vorgaben jedoch einhalten (Lammel § 3 Rn. 1). Hat ein Sondereigentümer seine Wohnung vermietet und besteht der Mieter auf einer verbrauchsabhängigen Abrechnung, so muss der Eigentümer dieses Verlangen gegenüber der Gemeinschaft durchsetzen. Es ist nicht Sache des Mieters, sich direkt an die Gemeinschaft zu wenden und seinen Anspruch geltend zu machen.
§ 3 Anwendung auf das Wohnungseigentum
Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind.
§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.
Fazit: Wenn die Gemeinschaft entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung keine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten durchführt, bleibt es bei den bestehenden Beschlüssen und Vereinbarungen. Besteht jedoch nur ein Eigentümer auf verbrauchsabhängiger Abrechnung nach der Heizkostenverordnung, sei es auf eigenen Wunsch oder auf Verlangen seines Mieters, muss die Gemeinschaft handeln.
