Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern zu. Dies regelt eine zentrale Vorschrift im Wohnungseigentumsgesetz (§ 18 WEG). Dazu gehört insbesondere die ordnungsmäßige Instandsetzung und -haltung des Gebäudes. Ob dieser Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung der Verjährung unterliegt, ist eine Frage, mit der sich der Bundesgerichtshof auseinandergesetzt hat.
Darüber stritten die Wohnungseigentümer
Ein Wohnungseigentümer hatte eine Dachgeschoßwohnung, die ursprünglich zusammen mit der daneben liegenden Wohnung eine Einheit gebildet hatte, im Jahr 2005 gekauft und die Wohnungen wieder getrennt. Bedingt durch die Trennung war in der Kläger-Wohnung nur ein Rettungsweg vorhanden, was das Bauaufsichtsamt im April 2008 beanstandete. Der Wohnungseigentümer beauftragte daraufhin einen Architekten mit der Planung einer weiteren Feuertreppe und beantragte beim Bauaufsichtsamt die Genehmigung der Feuertreppe, welche auch erteilt wurde.
In einer Eigentümerversammlung im März 2009 wurde jedoch der Beschlussantrag des Eigentümers auf Errichtung der vom Architekten geplanten Außenspindeltreppe abgelehnt. Die Eigentümerversammlung vertrat die Ansicht, dass die Ausgestaltung eines erforderlichen Rettungswegs in die Kompetenz der Eigentümerversammlung falle.
Der Eigentümer ging gegen den ablehnenden Beschluss der Eigentümerversammlung vor und versuchte mit einer Klage eine Verurteilung zur Zustimmung zu dem von ihm eingereichten Antrag zu erreichen. Hilfsweise sollte die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft einem Antrag zustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft selbst einen den Vorschriften des Brandschutzes entsprechenden Rettungsweg anbringt.
Nachdem das Amtsgericht dem Hilfsantrag stattgegeben hatte, legte eine der beklagten Eigentümerinnen gegen dieses Urteil Berufung ein, mit der Begründung, dass mittlerweile Verjährung eingetreten sei, weil die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauere. Das Landgericht wies die Berufung ab, ließ aber die Revision zum Bundesgerichtshof zu.
Das sagte der Bundesgerichtshof
Die Karslruher Richter gaben dem Eigentümer recht. Sie betonten insbesondere den Grundsatz, dass der Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung nicht der Verjährung unterliege.
Jede Maßnahme, die notwendig ist, weil sie einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprecht, erfordert ständig ihre Durchführung. Die Tatsache, dass eine Maßnahme nicht durchgeführt wird, kann keine Verjährungsfrist in Gang setzen.
Das gelte zum Beispiel in gleicher Weise für notwendige Versicherungen, die gemäß § 19 WEG abgeschlossen werden müssen. Es könne nicht angehen, dass Verjährungsvorschriften die Verpflichtung zum Abschluss solcher Versicherungen durch Zeitablauf entfallen lassen. Aus denselben Gründen unterliege zum Beispiel der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters keinen Verjährungsvorschriften.
Vielmehr sei hier von einer Dauerverpflichtung auszugehen. Die Tatsache, dass die Einhaltung der Brandschutzvorschriften ständig zu beachten ist (als Teil der Erhaltungspflicht des § 19 WEG), lässt den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung - hier also die Durchführung einer Maßnahme im Sinne des Feuerschutzes - nicht verjähren.
BGHUrteil vom 27. April 2012 (Az. V ZR 177/11)
