Während der Selbstnutzer seine Zinszahlungen nicht steuermindernd geltend machen kann, kann der vermietende Eigentümer die Zinsen bei seiner Steuererkläung im Rahmen der Einkünftermittlung aus Vermietung und Verpachtung als Kosten ansetzen und so sein zu versteuerndes Einkommen drücken. Daher gilt unter steuerlichen Gesichtspunkten für Vermieter zwar "so viel Eigenkapital wie nötig und soviel Fremdkapital wie mögich". Zwischen 20% und 30% sollten es jedoch schon an Eigenkapital sein, da die Beleihungsgrenzen vieler Banken sich zwischen 60% und 80% bewegen. Benötigen Sie mehr Fremdkapital, ist das oft nur gegen einen Zinsaufschlag möglich.
100% Fremdkapital sollten jedoch die absolute Obergrenze sein. Bei dieser Vollfinanzierung ist die Darlehenssumme genauso hoch wie der Kaufpreis des Hauses oder der Eigentumswohnung und somit gilt "wer mehr als 100% finanziert, hat mehr Schulden als Vermögen".
Kreditarten
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen zahlen sie in einer Kombination aus Zins und Tilgung zurück. Die Rückzahlungsbeträge bleiben dabei über die gesamte vereinbarte Laufzeit gleich hoch.
Mit zunehmender Laufzeit wird der Tilgungsanteil immer größer, der Zinsanteil nimmt, da sie immer von der um den Tilgungsanteil reduzierten Restschuld berechnet wird, ab. Die Zinsfestschreibung erfolgt in der Regel über fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Als Fausregel gilt: Je höher der Zins, um so schneller wird bei gleicher Anfangstilgung entschuldet. Im Umkehrschluß gilt: Je niedriger das Zinsniveau, desto eher sollte man über alternative Tilgungsformen nachdenken.
Darlehen mit befristeter Tilgungsaussetzung
Wenn die Eigentumswohnung oder das Mietshaus in absehbarer Zeit wieder verkauft werden soll oder eine größere Geldsumme sicher in Aussicht steht, kann sich der Kreditnehmer auch von der Tilgung freistellen lassen und das Hypothekendarlehen nach erfolgtem Verkauf aus dem Erlös oder der erhaltenen Summe tilgen.
Versicherungsdarlehen (Kapital-Lebensversicherung)
Hierbei wird die Tilgung durch regelmäßige Zahlungen von Lebensversicherungsbeiträgen ersetzt. Die Zinsen können über die normale Erklärung zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Ansatz gebracht werden. Nach Ablauf der Lebensversicherung wird der ausgezahlte Betrag der Lebensversicherung zur Tilgung des Gesamtdarlehens verwendet. Der Haken an der Sache: Die Höhe der Auszahlung ist am Ende der Laufzeit nicht garantiert. Fallen Gewinn und Überschussanteil der Lebensversicherung geringer aus als prognostiziert, muss der Differenzbetrag zur aufgenommenen Darlehenssumme zusätzlich gezahlt werden. Ist dies nicht auf einen Schlag möglich, muss eine Anschlussfinanzierung erfolgen.
Bausparvertrag
Hier schließt der Bausparer mit einer Bausparkasse einen Bausparvertrag über eine festgelegte Summe ab. Wurden 30% bis 50% der vereinbarten Summe eingezahlt, kann über die Restsumme ein zinsvergünstigtes Darlehen abgerufen werden. Allerdings müssen Bauspardarlehen wesentlich schneller abbezahlt werden. Während eine Bankdarlehen mit einer Tilgung von 1% beginnt, veranschlagen Bausparkassen mindestens 4% Tilgung.
Egal wie sie sich entscheiden, eine Bank achtet auf die drei großen B
- Bonität (Kreditwürdigkeit des Kunden, nachgewiesen durch Einkommens- und Vermögensverhältnisse und dem persönlichen Eindruck beim Gespräch)
- Beleihbarkeit (Werthaltigkeit des Mietobjektes, nachgewiesen durch Schätzung des Ertragswertes und Festlegung des Beleihungswertes)
- Belastbarkeit (Deckung des Kapitaldienstes durch Mieteinnahmen und evtl. frei verfügbares Einkommen, nachgewiesen durch Rendite-, Wirtschaftlichkeits- und Liquiditätsberechnungen)
