Warum der Blick in die Protokolle vor dem Kauf einer Eigentumswohnung wichtig ist!

Reinertrag und Cashflow sind nicht die einzigen Parameter, die Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage prüfen müssen. Ebenso wichtig ist die finanzielle Ausstattung sowie die regulatorischen Gegebenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Sie beitreten. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten sie deshalb die Protokolle der Eigentümergemeinschaft genau studieren, um sich vor Überraschungen zu schützen.

So manches Protokoll gleicht dabei eher einem kleinen Roman. Jede Rede und Gegenrede wird für die Nachwelt festgehalten und man sieht vor lauter schmückendem Beiwerk den Beschluss nicht mehr. Das hat für Sie den Nachteil, dass Sie sich unter Umständen durch seitenlange Beiträge arbeiten müssen, die zwar die Stimmung innerhalb der Gemeinschaft gut wiedergeben, für Sie als Käufer jedoch erst einmal uninteressant sind. Fakten sind gefragt und diese Fakten finden Sie in der Beschluss-Sammlung.

Die Beschluss-Sammlung

Die Beschluss-Sammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft dient in erster Linie potenziellen Kaufinteressenten und damit Rechtsnachfolgern des Alteigentümers zur Information. Warum ist eine Prüfung so wichtig? Drei Beispiele sollen dies verdeutlichen.

Beispiel 1 Tierhaltung

Sie sichern den neuen Mietern zu, dass die beiden Hunde mit einziehen können. Leider haben Sie übersehen, dass die Gemeinschaft schon vor Jahren die Haltung von Hunden und Katzen per Beschluss untersagt hat. Der Beschluss ist bestandskräftig.

Beschließen die Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich ein Verbot der Katzen- oder Hundehaltung ist dieser Beschluss nicht nichtig. Das OLG Frankfurt sieht darin einen gültigen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss (OLG Frankfurt, Beschluss v. 17.1.2011, 20 W 500/08).

Beispiel 2 Berufsausübung in der Wohnung

Es existiert ein Beschluss, nach dem Wohneigentum nur zum Wohnen genutzt werden darf. Sie vermieten die Wohnung an eine Tagesmutter, die in den gemieteten Räumen auch gewerblich Kleinkinder betreuen möchte. Dies mag mietrechtlich zulässig sein, wohnungseigentumsrechtlich kann es nach Auffassung des BGH allerdings nicht gestattet sein.

Der BGH entschied, dass die Tätigkeit als Tagesmutter die Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in der Wohnung sei. Damit widersprach sie der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft. Denn ein Mieter darf die Wohnung natürlich nicht in einem weiteren Umfang nutzen, als dies der jeweilige selbstnutzende Eigentümer dürfte. Entscheidend war jedoch, dass die WEG bereits 2009 mehrheitlich beschlossen hatte, die Betreuung von Kindern in ihren Wohnungen zu untersagen. Diesen Beschluss wurde nicht angegriffen, so dass er unabhängig von seiner Rechtmäßigkeit bestandskräftig geworden war (BGH, Urt. v. 13.07.2012, Az.: V ZR 204/11).

Beispiel 3 Stimmen Theorie und Praxis überein?

In einer von uns verwalteten Eigentümergemeinschaft bestehend aus 8 Parteien, gab es laut Teilungserklärung 6 Kellereinheiten, 1 Waschraum und 1 Fahrradkeller. Vier Parteien besaßen einen Keller (Nummer 1 bis 4) zur alleinigen Nutzung, vier Parteien mussten sich zu zweit einen Keller teilen (Nummer 5 und 6).

In einer der ersten Eigentümerversammlungen beschlossen die damaligen Eigentümer den Waschraum und den Fahrradkeller zu Kellern umzuwidmen, sodass jeder Eigentümer einen alleinigen Keller in Besitz hatte. Das ging 20 Jahre gut, bis in die Eigentümergemeinschaft Bewegung kam. Eine Wohnung wurde verkauft und der neue Eigentümer wollte nun sein Fahrrad in den Fahrradkeller stellen. Nur, er stand vor der verschlossenen Kellertür eines Miteigentümers, der auf der folgenden Eigentümerversammlung überhaupt nicht einsah, „seinen Keller“ zu räumen.

 

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Danach sollten Sie suchen!

Jahresschuld – Viele Wohnungseigentümergemeinschaften haben einen Beschluss gefasst, wonach das Hausgeld als sogenannte "Jahresschuld" festgelegt ist, welche in monatlichen Raten bezahlt werden kann. Kommt ein Eigentümer z.B. mit 2 monatlichen Raten in Verzug, wird mit Verzug der zweiten Rate das gesamte Hausgeld sofort fällig.

Sonderumlage – Vor dem Erwerb wurde eine Sonderumlage zur Finanzierung einer Instandsetzung beschlossen, zahlbar in Raten. Obwohl die Sonderumlage vor Ihrem Kauf beschlossen wurde, haften Sie dennoch für die nach dem Eigentumserwerb (Eintragung des Käufers im Grundbuch) fällig gewordenen Monatsraten des auf Sie entfallenden Anteils der Sonderumlage. Dies sollte im Kaufvertrag preismindernd berücksichtigt werden.

Sanierungen - Durchgeführte Instandhaltungen der letzten 15 Jahre.

Querulanten – Gibt es Miteigentümer, die fast jeden Beschluss anfechten? Werden notwendige Instandhaltungen immer wieder vertagt, weil sich keine Mehrheit findet? Werden Modernisierungen und Maßnahmen, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, immer wieder abgelehnt? In der Summe kann dies den Wiederverkaufswert der Wohnung schmälern!

Vermietung – Sind Teile des Gemeinschaftseigentums (z.B. Keller, Dachböden, Stellplätze, Flächen) vermietet? Einerseits partizipieren Sie in Höhe Ihrer Miteigentumsanteile an den Mieteinnahmen, andererseits könnten die Gemeinschaftsflächen den Marktwert der Immobilie erhöhen.

Ausstehende Zahlungen – Sind Klagen wegen ausstehender Hausgelder, Abrechnungsspitzen oder Sonderumlagen in die Wege geleitet? Häufen sich die Ausfälle, sollten Sie einen Ankauf überdenken. Denn jeder Zahlungsausfall ist zunächst von Ihnen anteilig zu zahlen. Und es kann Monate dauern, bis die Gemeinschaft dieses Geld vom säumigen Eigentümer wiedersieht.

Nutzung – Achten Sie - wie auch in der Gemeinschaftsordnung - darauf, ob Beschlüsse vorliegen, die die konkrete Nutzung ausgestalten, z.B. keine Hunde- oder Katzenhaltung in der Wohnung, keine (teil-) gewerbliche Nutzung des Wohneigentums etc.


Wichtig: Die Beschluss-Sammlung gibt es seit 2007. Prüfen Sie bei älteren Eigentümergemeinschaften besonders die ersten fünf Protokolle der Eigentümerversammlungen. Zu Beginn werden schon einmal gerne vereinbarungsändernde Beschlüsse gefasst. 


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