Bei der Renditeberechnung schummeln vermietende Wohnungseigentümer schon einmal gerne. Ob nicht umlegbare Betriebskosten, ein Mietausfall oder Schönheitsreparaturen zwischen den Mieterwechseln, diese Kosten lässt der ein oder andere Eigentümer unter den Tisch fallen, um sich die Rendite schön zu rechnen. Wenn sie wirklich wissen wollen, was die vermietete Eigentumswohnung im Vergleich zu anderen Anlageformen erwirtschaftet, sollten sie einen ehrlichen Kassensturz machen.
1. Eingesetztes Kapital
Kaufpreis
+ Grunderwerbsteuer
+ Notargebühren
+ Grundbuchgebühren
+ evtl. Maklergebühren
+ evtl. bautechnische, steuerliche, anwaltliche Beratungen
+ evtl. Reisekosten zum Objekt
= Anschaffungskosten (eingesetztes Kapital)
2. Erfolg
Bruttomieteinnahmen (Nettokaltmiete plus Betriebskosten)
- Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten)
+ Jährliche Steuerersparnis für den Ansatz der Gebäudeabschreibungen
+ Jährlicher Wertzuwachs, der bei einer späteren Veräußerung erzielt wird
= Erfolg
Viele vorsichtige Anleger lassen den fiktiven Wertzuwachs außer Acht. Ein möglicher Gewinn zeigt sich eben doch erst, wenn das Objekt auf dem Markt angeboten wird.
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3. Rendite
Die Rendite oder Rentabilität ist das prozentuale Verhältnis zwischen eingesetztem Kapital (1) und Erfolg (2):
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Erfolg x 100 |
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Rentabilität = |
------------------------- |
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eingesetztes Kapital |
3 a) Bruttomietrendite
Für eine erste schnelle Vergleichbarkeit von Mietobjekten unter Renditegesichtspunkten ist die Ermittlung des Preis-Miet-Verhältnisses und die Brutto-Mietrendite von Interesse. Hier zeigen sich schnell die überteuerten Objekte und vielleicht auch das ein oder andere Schnäppchen.
Preis-Miet-Verhältnis
Das Preis-Miet-Verhältnis ist der Kaufpreis ohne Nebenkosten geteilt durch die Jahresnettomiete.
Das Vielfache der Jahres-Nettokaltmiete ist eine beliebte Richtschnur für den schnellen Vergleich von Renditeobjekten. Sie sagt aus, wie viele Jahresnettomieten sie für den Kauf (ohne Nebenkosten des Kaufs) der Immobilie zahlen müssen. War vor wenigen Jahren ein Preis-Mietverhältnis jenseits der 20 indiskutabel, nähern wir uns heute am Kölner Markt für Eigentumswohnungen einem Preis-Miet-Verhältnis von 30. Mit der laufenden Vermietung wird bei diesen Verhältnissen keine Rendite zu erzielen sein, hier steht die mögliche Wertsteigerung im Mittelpunkt der Überlegungen.
