Für eine erste schnelle Vergleichbarkeit von Mietobjekten unter Renditegesichtspunkten ist die Ermittlung des Preis-Miet-Verhältnisses oder die Brutto-Mietrendite von Interesse.
Beide Berechnungsmethoden sind grobe Anhaltspunkte. Aber sie zeigen auch schnell die überteuerten Objekte und vielleicht auch das ein oder andere Schnäppchen.
Das Preis-Miet-Verhältnis
Das Preis-Miet-Verhältnis (auch Mietpreismultiplikator, Kaufpreisfaktor, Vervielfältiger genannt) ist der Kaufpreis ohne Nebenkosten geteilt durch die Jahresnettomiete.
Informationen, die Sie in jeder Anzeige, in der eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage angeboten wird, finden werden.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 103.000,00 Euro und einer Jahresnettokaltmiete von 4.200,00 Euro liegt das Preis-Miet-Verhältnis bei 24,52. Das heißt: Der Kaufpreis ist in 24,52 Jahren über die Mieteinnahmen refinanziert.
Die Bruttomietrendite
Das Preis-Miet-Verhältnis ist der Kehrwert der Bruttomietrendite eines Objektes. In unserem Beispiel hat die Immobilie einen Faktor von 24,52, dies entspricht einer Bruttomietrendite von 1/24,52 gleich 4,08%.
War vor wenigen Jahren ein Preis-Mietverhältnis jenseits der 20 indiskutabel für Investoren, nähern wir uns heute in vielen Ballungszentren einem Preis-Miet-Verhältnis von über 40.
Ein praktisches Beispiel: Die kleine Eigentumswohnung aus dem Verwalterbestand
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Kaufpreis lt. Kaufvertrag |
103.000,00 € |
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Baujahr |
1992 |
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Wohnungsgröße m² |
55 |
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Quadratmeterpreis |
2.000,00 € |
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Jahresnettokaltmiete |
4.200,00 € |
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Miete pro m² |
6,36 € |
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umlagefähige Betriebskosten |
2.040,00 € |
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Hausgeld |
2.500,00 € |
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Grundsteuer |
350,00 € |
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Eigenkapital |
30.000,00 € |
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Fremdkapital (Darlehen) |
80.000,00 € |
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Zinsen |
2,00% |
1.600,00 € |
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Tilgung |
2,00% |
1.600,00 € |
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Summe Zins und Tilgung |
3.200,00 € |
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Kennzahlen |
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Preis-Miet-Verhältnis |
24,52 |
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Bruttomietrendite |
4,08% |
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Aus der Praxis: Kauf eines 20-Parteien Hauses
Während unserer Verwaltertätigkeit haben wir einige Hausverkäufe begleitet. Auch für die Profis stand am Anfang immer die schnelle Ermittlung des Preis-Miet-Verhältnisses oder die Bruttomietrendite. Laut einiger Investoren fiel ein Objekt bei einer Bruttomietrendite unter 10% sofort aus den Kaufüberlegungen raus.
Das Lockangebot der Maklerin
Verkauf eines 20-Parteien-Hauses, Baujahr 1961, erheblicher Instandhaltungsstau und einige problematische Altmietverträge. Die Eigentümer wollten das Geld für die dringend notwendigen Sanierungen nicht investieren. Das Objekt sollte verkauft werden und wurde zu einem günstigen Preis mit hoher Bruttomietrendite auf dem Markt angeboten. Die Bruttomietrendite lag bei knapp über 10%.
Die Lage gab den Ausschlag
Die Maklerin hoffte auf einen Bieterwettstreit und behielt recht. Der Verkaufspreis ging in die Höhe, die Bruttomietrendite lag letztendlich bei 6,25% für den Käufer. Eigentlich zu niedrig laut Investor, aber ausschlaggebend war in diesem Fall allein die Lage und damit die Entwicklungsmöglichkeiten des Objektes.
Käufer war ein börsennotiertes Wohnungsunternehmen. Das Geschäftsmodell basiert auf dem Einkauf von Wohnungen im großen Stil in Ballungszentren. Die Wohnungen werden dann bei Mieterwechsel auf ein hohes Ausstattungsniveau saniert und zu satten Mietpreisen wieder auf dem Immobilienmarkt angeboten.
Wir hatten während des Verkaufs den direkten Vergleich zwischen Investor und Investor. Auf der einen Seite eine sorgfältige Analyse, Prüfung und Bewertung des Objektes. Anhand einer umfangreichen Due-Diligence-Checkliste wurde das Haus auf Herz und Nieren geprüft und es blieben keine Fragen offen.
Den Zuschlag bekam nicht der Meistbietende!
Letztendlich bot ein Privatinvestor zwar einen etwas höheren Kaufpreis, die Eigentümer entschieden sich jedoch aus einem einfachen Grund für das Wohnungsunternehmen: Aufgrund der umfangreichen Prüfung war nicht mit einem nachfolgenden Rechtsstreit oder der Aufforderung zur nachträglichen Kaufpreisminderung zu rechnen.
2. Von der Bruttomietrendite zur Nettomietrendite auch Reinertrag genannt
Kommen wir zur Nettomietrendite. Hier schummeln (angehende) Eigentümer schon einmal gerne. Ob Beratungskosten, notwendige Reparaturen oder nicht umlegbare Betriebskosten: Diese Kosten lässt der ein oder andere Eigentümer gerne unter den Tisch fallen, um sich die Immobilie schön zu rechnen.
Eingesetztes Kapital
Kaufpreis
+ Grunderwerbsteuer
+ Notargebühren
+ Grundbuchgebühren
+ evtl. Maklergebühren
+ evtl. Beratungskosten
+ evtl. Modernisierungs- oder Reparaturkosten
+ evtl. sonstige Kosten
= Eingesetztes Kapital
Reinertrag (Nettomietrendite)
Um den Reinertrag einer Immobilie zu ermitteln, muss die Bruttomiete um alle nicht umlagefähigen Kosten bereinigt werden.
Hierzu gehören hauptsächlich nicht auf den Mieter umlegbare Hausgeldbestandteile, laufende Reparaturen im Sondereigentum oder Mietausfälle.
Jahresnettokaltmiete
+ umlagefähige Betriebskosten
- Hausgeld
- Grundsteuer
- kalk. Instandhaltungskosten Sondereigentum
- kalk. Mietausfall
= Reinertrag (Nettomietrendite)
Umsichtige Investoren bauen für Unwägbarkeiten ein kalkulatorisches Sicherheitspolster in ihre Berechnung ein und orientiieren sich dabei an der II. Berechnungsverordnung.
Was ist die II. Berechnungsverordnung (abgekürzt II. BV)?
Eine Richtschnur zu den kalkulatorischen Instandhaltungskosten gibt Ihnen die II. Berechnungsverordnung (II. BV). Die II. BV ist eine deutsche Verordnung, die ursprünglich im Rahmen des Wohngeldgesetzes und der sozialen Wohnraumförderung eingeführt wurde. Sie legt fest, wie die Wirtschaftlichkeit und die Kosten von Mietwohnungen, insbesondere im sozialen Wohnungsbau, berechnet werden sollen. Dabei spielen unter anderem Faktoren wie die Berechnung der zulässigen Miete, die Betriebskosten und die Umlagefähigkeit von Modernisierungsmaßnahmen eine Rolle.
Kalkulatorische Instandhaltungskosten im Sondereigentum
Die Höhe ist abhängig vom Zustand der Wohnung. Wer ist für die Schönheitsreparaturen zuständig: Mieter oder Vermieter? Wie alt sind die sanitären Einrichtungen? Versieht eine Gasetagenheizung ihre Arbeit und wenn ja, wie alt ist die Heizung?
Halten Sie bei der Besichtigung der Wohnung den Zustand des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums der Eigentümergemeinschaft fest! Studieren Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage gründlich. Sonst kann es zu bösen Überraschungen kommen. Denken Sie nicht, dass sich eine für Sie ungünstige Regelung auf einer Eigentümerversammlung mit Charme ändern lässt. Eigentümergemeinschaften sind eine sehr veränderungsresistente kleine Welt.
§ 28 Instandhaltungskosten der II. BV
Absatz 2: Hiernach dürfen als Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche in Abhängigkeit vom Alter des Hauses höchstens zwischen 7,10 Euro und 11,50 Euro angesetzt werden. Dies betrifft das Gemeinschafts- und Sondereigentum.
Absatz 3: Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, die sogenannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
Absatz 4: Die Kosten der Schönheitsreparaturen in den Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Ein Beispiel aus der Praxis
Das Haus war 1995 bezugsfertig, nach § 28 Absatz 2, Satz 2 der II. BV dürfen für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9,00 Euro Instandhaltungskosten/m² angesetzt werden.
Kleinere Instandhaltungsarbeiten wurden mietvertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt.
Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ist unwirksam, notwendige Arbeiten müssen nach Auszug durch die Eigentümerin erbracht werden.
Instandhaltungskosten 9,00 EUR
Kleine Instandhaltungen -1,05 EUR
Schönheitsreparaturen 8,50 EUR
Summe 16,45 EUR m²/Jahr
Die Wohnfläche beträgt 55m², nach der II. BV müssen somit 904,75 Euro jährlich zurückgelegt werden.
Ist das nicht etwas viel?
Sehen wir uns die Instandhaltungskosten der Jahre 2018 und 2019 an. Abzüglich des Betrages für kleine Instandhaltungen müssen 7,95 Euro/m² und somit 437,25 Euro an kalkulatorischen Instandhaltungskosten zurückgelegt werden.
Im Jahr 2018 wurden an den Fensterreparaturdienst 145,62 Euro für die Einstellung der Wohnungstür und zweier Fenster gezahlt. Eigentlich gehören Wohnungseingangstür und Fenster zum Gemeinschaftseigentum, die Kosten der Einstellung müssten also von der Eigentümergemeinschaft gezahlt werden. In diesem Fall wurde die Kostentragung in der Teilungserklärung jedoch wirksam auf die Sondereigentümerin abgewälzt. Alles in allem ein preiswertes Jahr.
Im Jahr 2019 musste im Bad eine Spülgarnitur samt Drückerplatte ausgetauscht werden. Hinzu kam der Ersatz defekter Unterputzabsperrungen. Die Rechnung belief sich auf 798,37 Euro. Typisches Sondereigentum und damit zahlbar von der Sondereigentümerin. Hier überschritten die tatsächlichen Instandhaltungskosten die kalkulatorischen Instandhaltungskosten schon fast um den doppelten Betrag.
§ 29 Mietausfallwagnis II. BV
Auch hier hilft die II. Berechnungsverordnung (II. BV). In § 29 werden für das jährliche Mietausfallrisiko 2% der Jahresnettomiete angesetzt. Wenn wir von dem obigen Beispiel ausgehen, muss die Sondereigentümerin 84,00 Euro jährlich für eventuelle Mietausfälle zurücklegen.
Auch wenn Sie jetzt argumentieren, dass in der Regel noch eine Mietkaution in Höhe von drei Kaltmieten vorhanden ist. Das ist nicht viel. In der Praxis leben Mieter bis zur Räumung der Mietwohnung oft sechs Monate und mehr ohne Mietzahlung in der Wohnung.
3. Die Rentabilität
Zur Rentabilität einer Investition gelangen sie, in dem Sie das eingesetzte Kapital und die Nettomietrendite ermitteln und in ihr prozentuales Verhältnis setzen.
Die Rentabilität ist das prozentuale Verhältnis zwischen eingesetztem Kapital (1) und Reinertrag (2):
Was sagt die Rentabilität aus?
Hinweis: Die Rentabilität (Rendite) kann als Vergleichsmaßstab für andere Anlageformen dienen. Es ist der prozentuale Wert, mit der sich das in die Immobilie investierte Kapital verzinst, nach Abzug aller immobilieneigenen Kosten, vor Berücksichtigung von Steuern.
Was tun, wenn der Preis zu hoch ist?
Es bedarf keiner höheren mathematischen Kenntnisse, um zu erkennen, dass eine Bruttomietrendite unter 6% schnell zu einer Rendite führt, die nicht weit entfernt von der Null ist.
Wenn das Objekt für Sie trotzdem interessant ist, haben Sie zwei Möglichkeiten:
Führen sie mit dem Verkäufer Preisverhandlungen
Der Verkäufer verlangt 130.000,00 Euro für die Eigentumswohnung, die jährlichen Nettomieteinahmen liegen bei 8.000,00 Euro, die Anschaffungskosten bei 7,20%. Die Bruttomietrendite liegt in diesem Fall bei 6,15%. Das ist Ihnen zu wenig. Sie kalkulieren mit einer Bruttomietrendite von mindestens 7,00%.
Gegenangebot inkl. Anschaffungskosten berechnen
Bsp.: 8.000,00 Euro / 7 x 100 = 114.285,71 Euro
Daraus den Zielpreis exkl. Anschaffungskosten berechnen
Bsp.: 114.285,71 / (100 + 7,20) = 106.609,81 Euro
106.609,81 Euro ist Ihr maximaler Angebotspreis. Unterbreiten und begründen Sie Ihr Angebot und warten Sie ab. Sollte die Immobilie nach ein paar Wochen noch immer auf dem Markt sein, können Sie sich in Erinnerung bringen. Wenn das Objekt verkauft wurde, halten Sie nach der nächsten Gelegenheit Ausschau. Nur eines sollten Sie nicht tun: Zu viele Kompromisse eingehen.
Die Wohnung hat „Entwicklungspotenzial“ argumentiert der Verkäufer
Diese Argumente können helfen, eine realistische Preisverhandlung zu fördern:
Begrenztes Potenzial für Mieterhöhungen: Durch gesetzliche Vorschriften und Mietpreisbremsen sind Mieterhöhungen häufig limitiert. In bestehenden Mietverhältnissen können Erhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und mit Einschränkungen durchgesetzt werden. Der erwartete Gewinn durch mögliche Mieterhöhungen ist also oft begrenzt.Nur, warum soll es Ihre Aufgabe sein, sich um die Entwicklung der Immobilie zu kümmern? Ihre Zeit, Ihr Geld und Ihre Nerven, die eigentlich einen geringeren Kaufpreis rechtfertigen. Womöglich machen Sie beim ersten Mieterhöhungsverlangen sofort Bekanntschaft mit dem Rechtsanwalt des Mieters.
Entwicklungspotenzial ist spekulativ: Ein potenzieller Wertzuwachs basiert oft auf zukünftigen Marktentwicklungen und geplanten Bauvorhaben in der Gegend. Da diese unsicher sind und Schwankungen unterliegen, ist das "Entwicklungspotenzial" nur eine Möglichkeit und kein garantiertes Argument für einen höheren Preis.
Aktueller Zustand: Sollte die Wohnung Modernisierungs- oder Renovierungsbedarf haben, ist dies eher ein Argument für einen Preisnachlass, da Sie zusätzliche Investitionen einplanen müssen, um den vollen Wert und potenziellen Preisvorteil der Wohnung auszuschöpfen.
Marktlage und Vergleichsobjekte: Falls in der Gegend vergleichbare Wohnungen zu günstigeren Preisen angeboten werden oder der Markt derzeit stagniert, spricht dies ebenfalls für einen Preisnachlass, um die Wohnung zu einem konkurrenzfähigen Preis zu erwerben.
Vom Reinertrag zum Cashflow einer Eigentumswohnung
Neben dem Reinertrag (Nettomietrendite) ist der Cashflow eine wichtige Kennziffer. Der Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, bei der die realisierten Einzahlungen und Auszahlungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums (z.B. Monat, Quartal, Jahr) einander gegenübergestellt (saldiert) werden und dadurch Aussagen zur Liquidität eines Wirtschaftssubjektes ermöglichen. Schauen wir also, wie wir vom Reinertrag zum Cashflow kommen.
