Neben dem Reinertrag (Nettomietrendite) ist der Cashflow eine wichtige Kennziffer. Der Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, bei der die realisierten Einzahlungen und Auszahlungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums (z.B. Monat, Quartal, Jahr) einander gegenübergestellt (saldiert) werden und dadurch Aussagen zur Liquidität eines Wirtschaftssubjektes ermöglichen. Für Betriebswirte ist der Cashflow eine Kennzahl zur Beurteilung von Unternehmen.
Ist der Cashflow positiv, steht dem Unternehmen dieser Überschuss in Form von Liquidität für weitere Investitionen zur Verfügungen. Ist der Cashflow negativ, haben Sie aus dem operativen Geschäft heraus keinen Gewinn erwirtschaften können. Im Gegenteil, Sie müssen sogar Geld nachschießen, um die Verluste abzudecken.
Inzwischen findet diese Kennzahl in vereinfachter Form Anwendung bei der Kalkulation von Immobilieninvestments.
So berechnen sie den Cashflow einer Eigentumswohnung
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Nettomieteinnahmen |
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+ Betriebskostenvorauszahlungen |
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- Hausgeld (inkl. Grundsteuer) |
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- Instandhaltung/Modernisierung |
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- Verwaltung |
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- Vermietungskosten |
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- sonstige Kosten |
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= Reinertrag |
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- Fremdkapitalzinsen |
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- Steuern |
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- Tilgung |
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+/- Sonstiges |
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= Cashflow |
Was möchten sie mit dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung erreichen?
"Wer nicht weiß, wohin er will, der darf sich nicht wundern, wenn er ganz woanders ankommt."
Mark Twain
Sie rechnen mit einer Wertsteigerung?
Sie möchten sich ein passives Zusatzeinkommen aufbauen?
Die Eigentumswohnung soll Teil ihrer Altersvorsorge sein?
- Wenn Sie 50 Jahre alt sind, und die Immobilie soll bei Rentenbeginn schuldenfrei sein, kommen Sie mit 2% Tilgung nicht weit.
- Wenn Sie sich über Jahre ein passives Einkommen aufbauen möchten, können Sie bei den aktuell hohen Kaufpreisen nur eine bescheidene Tilgung einsetzen und wenn es gut läuft, Sondertilgungen ins Auge fassen.
- Wenn Sie der Überzeugung sind, dass Sie die Immobilie nach einigen Jahren mit Gewinn verkaufen können, wäre sogar eine Aussetzung der Tilgung eine Überlegung wert.
- Sie rechnen mit einer Wertsteigerung? Wenn diese realisiert werden kann, wird die Immobilie verkauft!
Sie können nur das absolut notwendige Eigenkapital und eine geringe oder keine Tilgung in die Immobilie investieren. - Sie möchten über die Jahre ein passives Einkommen durch Mieteinkünfte erzielen? Die erwirtschafteten Überschüsse sollen in neue Immobilien investiert werden.
Moderater Eigenkapitaleinsatz und moderate Tilgungsleistung, um den Cashflow zu sichern. - Die Immobilie ist ein Baustein Ihrer Altersvorsorge? Vielleicht möchten Sie die Wohnung einmal selbst nutzen?
Das Objekt sollte spätestens zu Rentenbeginn schuldenfrei sein! Je nach Lebensalter hoher Eigenkapitaleinsatz und/oder hohe Tilgungsleistung. Sie können die Verluste nach dem Prinzip des Verlustausgleichs mit anderen vorhandenen positiven Einkünften saldieren und Steuern sparen.
Die alte Kaufmannsweisheit „Der Gewinn liegt im Einkauf“ hat auch beim Immobilienkauf seine Gültigkeit. Idealerweise benötigen Sie eine Immobilie, die gut in Schuss und mit einem hohen Reinertrag ausgestattet ist.
Zur Erinnerung: So berechnen sie den Reinertrag einer Eigentumswohnung
Jahresnettokaltmiete
+ umlagefähige Betriebskosten
- Hausgeld
- Grundsteuer
- kalk. Instandhaltungskosten Sondereigentum
- kalk. Mietausfall
= Reinertrag
Ein hohe Reinertrag ist wichtig, da er im Idealfall nicht nur die Zins- und Tilgungsleistungen des Darlehens bedienen soll, sondern auch die laufenden Kosten, als da wären Reparaturen, Mietausfälle, nicht umlegbare Hausgeldbestandteile etc.
Wenn Sie im Laufe der Jahre ein passives Einkommen durch Immobilien erwirtschaften möchten, benötigen sie darüber hinaus einen Überschuss für weitere Immobilienankäufe.
Geht die Rechnung beim Kauf einer Eigentumswohnungen auf?
Ob die Rechnung bei Eigentumswohnungen aufgeht ist zweifelhaft. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin hatte 2014 im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG die Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger untersucht. Ausgewertet wurden Daten des Sozioökonomischen Panels (SOEP) und der Bundesbank aus den Jahren 2002, 2007 und 2012.
In den zehn Jahren vor Erhebung der Studie haben demnach private Kapitalanleger mit Immobilien durchschnittlich zwischen zwei und drei Prozent Rendite brutto (!) pro Jahr erzielt.
Ein Großteil der niedrigen und negativen Renditen ist auf vermietete Eigentumswohnungen zurückzuführen, erklärt Wertgrund-Chef Meyer. So werde das Hausgeld als „Renditekiller“ größtenteils unterschätzt, auch Instandhaltungsmaßnahmen, Kosten bei Mieterwechsel und längere Leerstandszeiten können die Erträge einer Eigentumswohnung nachhaltig gefährden. (Quelle: Die Welt Online "Immobilien sind oft eine Falle für Anleger" veröffentlicht am 17.09.2014, Autor Norbert Schwaldt)
Beispiel: Unsere kleine Eigentumswohnung im Jahr 2018
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Nettomieteinnahmen |
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4.200,00 € |
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+ Betriebskostenvorauszahlungen |
2.040,00 € |
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- Hausgeld |
-2.400,00 € |
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- Grundsteuer |
-350,00 € |
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- Instandhaltung/Modernisierung* |
-145,00 € |
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- sonstige Kosten** |
-180,00 € |
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= Reinertrag |
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3.165,00 € |
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- Fremdkapitalzinsen |
-1.600,00 € |
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-/+ Steuern V+V |
180,25 € |
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- Tilgung |
-1.600,00 € |
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= Cashflow |
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145,25 € |
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Circa-Berechnung steuerliche Zusatzrendite |
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persönlicher Grenzsteuersatz |
35% |
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Reinertrag |
3.165,00 € |
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- Zinsen |
- 1.600,00 € |
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- Abschreibung |
- 2.080,00 € |
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Einkünfte aus V+V |
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- 515,00 € |
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Steuerliche Zusatzrendite |
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- 180,25 € |
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Kennzahlen |
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Preis-Miet-Verhältnis |
24,52 |
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Bruttomietrendite |
4,08% |
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Rendite |
2,88% |
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Cashflow |
145,25 € |
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Frei verfügbares Einkommen |
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Summe |
4.800,00 € |
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+/- Cashflow |
145,25 € |
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Saldo |
4.945,25 € |
* neue Mischbatterie; ** Kosten der Sondereigentumsverwaltung
Es passt, durch die steuerliche Zusatzrendite wurde ein positiver Cashflow erreicht. Die Immobilie trägt sich selbst.
Beispiel: Unsere kleine Eigentumswohnung im Jahr 2019
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Nettomieteinnahmen* |
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3.850,00 € |
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+ Betriebskostenvorauszahlungen |
1.870,00 € |
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- Hausgeld |
-2.400,00 € |
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- Grundsteuer |
-350,00 € |
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- Instandhaltung/Modernisierung** |
-850,00 € |
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- sonstige Kosten** |
-280,00 € |
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= Reinertrag |
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1.840,00 € |
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- Fremdkapitalzinsen |
-1.600,00 € |
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-/+ Steuern V+V |
644,00 € |
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- Tilgung |
-1.600,00 € |
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= Cashflow |
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-716,00 € |
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Circa-Berechnung steuerliche Zusatzrendite |
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persönlicher Grenzsteuersatz |
35% |
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|
Reinertrag |
1.840,00 € |
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|
- Zinsen |
- 1.600,00 € |
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|
- Abschreibung |
- 2.080,00 € |
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|
Einkünfte aus V+V |
|
- 1.840,00 € |
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Steuerliche Zusatzrendite |
|
- 644,00 € |
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Kennzahlen |
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Preis-Miet-Verhältnis |
26,75 |
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Bruttomietrendite |
3,74% |
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Rendite |
1,67% |
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Cashflow |
- 716,00 € |
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Frei verfügbares Einkommen |
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|
Summe |
4.800,00 € |
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+/- Cashflow |
- 716,00 € |
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Saldo |
4.084,00 € |
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* Leerstand; ** Teilanstrich der Wohnung; *** Sondereigentumsverwaltung, Inserate
Im Folgejahr geht die Kalkulation nicht auf. Die Mieterin ist ausgezogen, durch notwendige Schönheitsreparaturen ergab sich ein einmonatiger Leerstand, der auf der Habenseite fehlt. Das Minus muss aus den Rücklagen der vergangenen Jahre bedient werden.
Tilgung und Cashflow
Viele Investoren wählen eine niedrige Tilgung, damit der Cashflow ins Positive dreht. Wenn Sie ein Annuitätendarlehen mit 2% tilgen, braucht es jedoch rund 40 Jahre ohne Sondertilgungen, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Damit sind wir wieder bei der Frage nach dem Ziel.
Ist der Cashflow negativ, müssen Sie diese Unterdeckung durch andere Einkunftsarten ausgleichen!
So mancher gutverdienende Investor geriet nach Wegfall seiner Arbeitseinkünfte, unerwarteten Reparaturen einhergehend mit einer hohen Sonderumlage oder längerem Leerstand in Not, da er die jährlichen Verluste aus der Immobilie nicht mehr aus der eigenen Tasche bezahlen konnte.
Ein negativer Cashflow mag bei EINER Eigentumswohnung für viele noch kein Problem sein, besitzen Sie aber FÜNF Immobilien deren Cashflow über längere Zeit negativ ist, kann es eng werden. Der (hoffentlich) zurückgelegte Überschuss ist dann schnell weg.
