Wie berechne ich den Cashflow einer Eigentumswohnung

Neben dem Reinertrag (Nettomietrendite) ist der Cashflow eine wichtige Kennziffer. Der Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, bei der die realisierten Einzahlungen und Auszahlungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums (z.B. Monat, Quartal, Jahr) einander gegenübergestellt (saldiert) werden und dadurch Aussagen zur Liquidität eines Wirtschaftssubjektes ermöglichen. Für Betriebswirte ist der Cashflow eine Kennzahl zur Beurteilung von Unternehmen.

Ist der Cashflow positiv, steht dem Unternehmen dieser Überschuss in Form von Liquidität für weitere Investitionen zur Verfügungen.

Ist der Cashflow negativ, haben Sie aus dem operativen Geschäft heraus keinen Gewinn erwirtschaften können. Im Gegenteil, Sie müssen sogar Geld nachschießen, um die Verluste abzudecken. Inzwischen findet diese Kennzahl in vereinfachter Form Anwendung bei der Kalkulation von Immobilieninvestments.

 

Nettomieteinnahmen
+ Betriebskostenvorauszahlungen
- Hausgeld (inkl. Grundsteuer)
- Instandhaltung/Modernisierung
- Verwaltung
- Vermietungskosten
- sonstige Kosten
= Reinertrag
- Fremdkapitalzinsen
- Steuern
- Tilgung
+/- Sonstiges
= Cashflow

 

Was ist Ihr Ziel?

"Wer nicht weiß, wohin er will, der darf sich nicht wundern, wenn er ganz woanders ankommt." Mark Twain

  1. Sie rechnen mit einer Wertsteigerung? Wenn diese realisiert werden kann, wird die Immobilie verkauft! Möglich wäre es, nur das absolut notwendige Eigenkapital und eine geringe oder keine Tilgung in die Immobilie zu investieren.
  2. Sie möchten über die Jahre ein passives Einkommen durch Mieteinkünfte erzielen. Die erwirtschafteten Überschüsse sollen in neue Immobilien investiert werden. Moderater Eigenkapitaleinsatz und moderate Tilgungsleistung, um den Cashflow zu sichern.
  3. Die Immobilie ist ein Baustein Ihrer Altersvorsorge? Vielleicht möchten Sie die Wohnung einmal selbst nutzen? Das Objekt sollte spätestens zu Rentenbeginn schuldenfrei sein! Je nach Lebensalter hoher Eigenkapitaleinsatz und/oder hohe Tilgungsleistung. Sie können die Verluste nach dem Prinzip des Verlustausgleichs mit anderen vorhandenen positiven Einkünften saldieren und Steuern sparen.

Die alte Kaufmannsweisheit „Der Gewinn liegt im Einkauf“ hat auch beim Immobilienkauf seine Gültigkeit. Idealerweise benötigen Sie eine Immobilie, die „gut in Schuss“ und mit einem hohen Reinertrag ausgestattet ist.

 

Jahresnettokaltmiete
+ umlagefähige Betriebskosten
- Hausgeld
- Grundsteuer
- kalk. Instandhaltungskosten des Sondereigentums
- kalk. Mietausfall
= Reinertrag

 

Ein hohe Reinertrag ist wichtig, da er im Idealfall nicht nur die Zins- und Tilgungsleistungen des Darlehens bedienen soll, sondern auch die laufenden Kosten, als da wären Reparaturen, Mietausfälle, nicht umlegbare Hausgeldbestandteile etc.

Wenn Sie im Laufe der Jahre ein passives Einkommen durch Immobilien erwirtschaften möchten, benötigen sie darüber hinaus einen Überschuss für weitere Immobilienankäufe.

 

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Ob die Rechnung bei Eigentumswohnungen aufgeht ist zweifelhaft. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin hatte 2014 im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG die Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger untersucht. Ausgewertet wurden Daten des Sozioökonomischen Panels (SOEP) und der Bundesbank aus den Jahren 2002, 2007 und 2012.

In den zehn Jahren vor Erhebung der Studie haben demnach private Kapitalanleger mit Immobilien durchschnittlich zwischen zwei und drei Prozent Rendite brutto pro Jahr erzielt. Ein Großteil der niedrigen und negativen Renditen ist auf vermietete Eigentumswohnungen zurückzuführen.

 

 

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