Wer Wohnungseigentum mietet oder vermietet, geht ein Vertragsverhältnis ein. Der Mieter ist zur Zahlung der Miete verpflichtet, der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nichts währt ewig – hierzu gehören auch normale Abnutzungserscheinungen der Mietsache. Der Vermieter unterliegt aus diesem Grund der Instandhaltungspflicht. Nur, welche Maßnahmen müssen Vermieter ergreifen, um ihren Pflichten nachzukommen und wo liegen die Grenzen?
Sache des Vermieters
Die Instandhaltungspflicht ergibt sich aus § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Darin heißt es:
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Was ein „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneter Zustand“ der Sache ist, ergibt sich aus der Rechtsprechung und den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter. Damit es nicht zu Streitigkeiten kommt, sollten die Parteien deshalb immer ein Übergabeprotokoll anlegen, in dem der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn festgehalten wird. In § 538 heißt es überdies:
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
Diese Einschränkung dient vor allem dem Schutz des Mieters, denn normale Gebrauchsspuren oder Abnutzungen entstehen im Laufe der Zeit. Ist also der Teppichboden infolge normalen Gebrauchs verschlissen, die Mischbatterie an der Badewanne tropft oder die Gas-Etagenheizung hat ihr Lebensende erreicht, muss der Vermieter für Reparatur oder Ersatz sorgen. Selbstverständlich können diese Instandhaltungen nicht auf den Mieter umgewälzt werden.
Sache des Mieters
Sache des Mieters hingegen ist alles, was durch unsachgemäßen Gebrauch entsteht: beispielsweise Umzugsschäden im Hausflur, Rotweinflecken im Teppich, die Kratzspuren der Katze an den Türen oder das durch ein herabgefallenes Glas zu Bruch gegangene Waschbecken im Bad.
Hiervon zu unterscheiden sind Schäden, die ohne Einwirken des Mieters auftreten, ein Klassiker: Der Zulauf eines Heizkörpers ist undicht. Der Wasseraustritt wird vom Mieter zunächst nicht bemerkt, da die schadhafte Stelle von einem Fenstervorhang verborgen wird. Einige Tage später sind deutliche Feuchtigkeitsschäden am Parkett der Mietwohnung zu sehen und in der darunter liegenden Wohnung ist die Zimmerdecke feucht. Der Mieter hat den Schaden nicht verursacht, ihn trifft keine Schuld. Hier haftet der Vermieter, genauer die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft. Aber Achtung: Den Mieter trifft eine Obhuts- und Sorgfaltspflicht in Bezug auf den Mietgegenstand. Schäden sind dem Vermieter bei Bekanntwerden unverzüglich anzuzeigen, andernfalls kann der Vermieter Schadensersatz einfordern, wenn durch die rechtzeitige Anzeige der Schaden hätte in Grenzen gehalten werden können.
Und was ist mit mitgemieteten Möbeln?
Unsicherheit herrscht bei vielen Mietern, wenn sie eine möblierte oder teilmöblierte Wohnung angemietet haben. Auch die Küche, das Regal oder die Sitzecke wurden wie der Laminatboden oder das Waschbecken im Bad gemietet. Der Vermieter hat auch diese Einrichtungsgegenstände während der Mietzeit in einem funktionsfähigen Zustand zu erhalten. Ausgangspunkt ist dabei immer der Zustand bei Mietbeginn. Nehmen wir als Beispiel die Einbauküche inklusive Schränken, Arbeitsflächen und Elektrogeräten.
Es ist die Aufgabe des Vermieters, die Küchenschränke zu reparieren oder den Kühlschrank gegen ein neues Modell auszutauschen, wenn die Gegenstände durch den normalen Gebrauch nicht mehr nutzbar/defekt sind. Hiervon zu unterscheiden ist die Modernisierung. Ist die Küche funktionsfähig, hat aber unmoderne Fronten oder wünscht der Mieter anstatt des Ceran-Kochfeldes eine Induktions-Kochfläche, besteht darauf kein Anspruch.
Grenzfälle in der Gebäudeversicherung
Inzwischen gibt es eine Vielzahl an Urteilen, die zum Vergleich der eigenen Situation herangezogen werden können. Wirklich gleich sind die Umstände jedoch selten. Nehmen wir beispielsweise den Fall, bei dem die Waschmaschine des Mieters durch Defekt einen Schaden am Mauerwerk und der Decke der darunter liegenden Wohnung verursacht hat, es mussten Trocknungsgeräte eingesetzt werden. Die Hausverwaltung wollte sich die Kosten von dem Mieter wiederholen. Da dieser keine Haftpflichtversicherung hatte, wandte er sich an seine Hausratversicherung, die eine Regulierung des Schadens ablehnte und ihn an die Gebäudehaftpflichtversicherung des Vermieters verwies. Die lehnte ebenfalls ab. Was wir auch sehr gut verstehen können, diese beiden Versicherungen sind dafür nicht zuständig. Schauen wir uns deshalb kurz an, welche Schäden die verschiedenen Versicherungen regulieren.
- Die Hausratversicherung zahlt nur, wenn das Eigentum des Mieters durch Hagel, Sturm, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser oder Einbruchsdiebstahl beschädigt wird.
Beispiel: Durch einen Brand wird die Wohnungseinrichtung des Mieters zerstört. - Die Gebäudehaftpflichtversicherung des Vermieters deckt Schäden ab, die durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers entstehen.
Klassische Fälle sind herabfallende Dachziegel oder Mauerteile, die Passanten verletzen. - Eine private Haftpflichtversicherung ist ein Versicherungsvertrag, der Personen- und Sachschäden, für die der Versicherungsnehmer aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen haften muss, ausgleicht.
Beispiel: Herr Meier stellt die Waschmaschine an, ein Aqua-Stop ist vorhanden, und macht sich auf den Weg, um die Sonntagsbrötchen zu holen. Während seiner kurzen Abwesenheit platzt der Zuleitungsschlauch zur Waschmaschine, der Aqua-Stop hat versagt und das auslaufende Wasser zerstört den von Vermieter gelegten Laminatboden im Wohnzimmer. - Eine Gebäudeversicherung ersetzt Schäden an Gebäuden und dem damit fest verbundenen Zubehör. Ähnlich wie die Hausratversicherung umfasst sie Schäden durch Hagel, Sturm, Blitz, Explosion, Brand, Rohrbruch und Leitungswasser. Nicht jedoch Einbruchdiebstahl.
Beispiel: Ein Rohrbruch der Kaltwasserleitung sorgt für die Durchfeuchtung der Wohnzimmerdecke. Die Decke muss getrocknet und neu gestrichen werden.
Wer musste nun den Schaden bezahlen?
Zunächst ist zu prüfen, ob der Mieter seine Sorgfaltspflicht verletzt hat. War diese Fahrlässigkeit „leicht“ oder handelte es sich um eine „grobe“ Fahrlässigkeit? Für den oben genannten Fall bedeutet dies: Geräte wie Spül- und Waschmaschinen dürfen nur unter Beaufsichtigung laufen. Es sei denn, es ist ein elektromagnetischen Absperrventils ("Aqua-Stop"), das bislang einwandfrei funktioniert hat, vorhanden. Dann muss der Mieter nicht damit rechnen, dass dieses versagt.
Unser Mieter hat noch einmal Glück gehabt. Die Richter gingen von einer leichten Fahrlässigkeit aus. Hier hat der Bundesgerichtshof folgende Lösung entwickelt: Wurde keine Haftpflichtversicherung abgeschlossen, hat der Vermieter jedoch eine Gebäudeversicherung und die Prämien legt er bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um, muss die Gebäudeversicherung zahlen:
Die Gebäudeversicherung ist ersatzpflichtig und darf Mieter/innen nicht in Regress nehmen, wenn der Schaden auf einfacher Fahrlässigkeit beruht. Die Beweislast dafür, dass die Mieter/innen möglicherweise grob fahrlässig gehandelt haben, trägt der Versicherer. Auch der Vermieter darf Mieter/innen bei einfacher Fahrlässigkeit nicht in Anspruch nehmen. Die Abgrenzung zwischen einfacher und grober Fahrlässigkeit ist eine Frage des Einzelfalls. Im Ergebnis führt diese Rechtsprechung dazu, dass die Gebäudeversicherung einen Großteil der von Mieter/innen verursachten Schäden an Wohngebäuden ersetzen muss. Dies gilt auch dann, wenn die Mieter/innen eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. In diesem Fall hat die Gebäudeversicherung einen anteiligen Ausgleichsanspruch, der direkt zwischen den Versicherungen abgewickelt wird.
Dies ist nur einer der Sonderfälle, die eintreten sobald Wohneigentum vermietet wird. Es lohnt sich immer, sich gründlich zu informieren – für beide Seiten. Instandsetzungsmaßnahmen durch den Vermieter schließen die Reparaturen aus, die durch unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht wurden. Der Übergang dabei ist fließend, gängige Urteile mit einzubeziehen und gründlich zu überprüfen, ob der Mieter zum Ersatz in die Haft genommen werden kann, lohnt sich. Das muss übrigens zeitnah geschehen, denn Ersatzansprüche verjähren nach § 548 BGB nach sechs Monaten.
Schönheitsreparaturen: 50/50 für Mieter und Vermieter
Die kleine Bombe Schönheitsreparaturen tickt in vielen Mietverträgen: Die Wohnung wurde ohne Ausgleich unrenoviert übergeben oder die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Was nun: Wer ist für die Schönheitsreparaturen in der Eigentumswohnung zuständig? Mieter der Vermieter?
Theoretisch kann ein Mieter nun von seinem Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Denn, ist der Mieter nicht verpflichtet, gilt das Gesetz: "Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB).
Tipp für vermietende Wohnungseigentümer: Lassen sie sich die Versicherungsbedingungen der Gebäudeversicherung von ihrer Hausverwaltung kopieren. Sie haben ein Auskunftsrecht gegenüber der Hausverwaltung. Viele Hausverwaltungen haben mit den Versicherern oder Assekuranz-Maklern Rahmenverträge abgeschlossen, die oft über den üblichen Versicherungsumfang hinausgehen. So können sie im Schadensfall prüfen, ob nicht auch der Gebäudeversicherer der WEG Ansprechpartner ist.
