Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Um die Steuerlast so niedrig wie möglich zu halten, sollten Vermieter jeden Cent an Aufwendungen, der in Zusammenhang mit der Vermietung einer Eigentumswohnung entstanden ist, in ihrer Steuererklärung gegenrechnen. Das Einkommensteuergesetz spricht in diesem Zusammenhang von Werbungskosten. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG).
So rechnet das Finanzamt
Mieteinnahmen
- Werbungskosten
= (+/-) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V)
Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden nach dem Prinzip des Verlustausgleichs mit anderen vorhandenen positiven Einkünften, z.B. Einkünfte aus ihrer Angestelltentätigkeit, verrechnet. Der Saldo ergibt das zu versteuernde Einkommen. Das Einkommensteuergesetz kennt übrigens sieben Einkunftsarten, fein aufgelistet in § 2 EStG.
Typische Werbungskosten vor dem Kauf einer Wohnung
Schon in der Planungs- oder Kaufphase kann der zukünftige Eigentümer Vorkosten einkommens- und damit steuermindernd geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn zur Zeit der Steuererklärung noch keine Mieteinnahmen vorhanden sind. Dadurch entstehen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die das steuerpflichtige "Gesamt"-Einkommen und damit die Einkommenssteuer mindern.
Zu den Vorkosten, Steuerberater und Finanzbeamte sprechen von vorweggenommenen Werbungskosten, zählen:
- Kreditnebenkosten (z.B. Bereitstellungszinsen, Wertschätzungsgebühren, Kreditvermittlungsgebühren),
- darlehensabhängige Notar- und Grundgebühren für die Bestellung und Eintragung von Grundschulden,
- sonstige Schuldzinsen in der Investitionsphase,
- Disagio, das dem Konto des Erwerbers belastet oder vom Erwerber vorausgezahlt wurde,
- Versicherungsprämien und sonstige Betriebskosten vor der Vermietung,
- Reparaturkosten vor Vermietung,
- Kosten der Objektsuche (Fahrtkosten, Hotelkosten, Anzeigenkosten etc.).
Typische Werbungskosten während der Vermietung einer Eigentumswohnung
- Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage),
- Kontogebühren,
- Erbbauzinsen,
- Reparaturen im Sondereigentum,
- Fahrtkosten,
- Schuldzinsen,
- Gutachterkosten,
- Verwaltungskosten,
- nicht auf den Mieter umlegbare Hausgeldbestandteile ohne Zuführung in die Instandhaltungsrücklage,
- Abschreibung (AfA Absetzung für Abnutzung)
- Prämien zur Rechtschutzversicherung,
- Inseratskosten,
- Maklercourtage,
- anteilige Steuerberatungskosten für die Vermietersteuereklärung (Anlage V),
- Fachliteratur,
- Rechtsanwaltskosten
Reparaturen (Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage)
Reparaturkosten sind als Werbungskosten sofort in voller Höhe ansetzbar, unabhängig davon, ob die Reparatur in ihrem Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum fällig war. Für das Gemeinschaftseigentum ergibt sich ihr Anteil aus der Hausgeldabrechnung.
Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist nicht ansetzbar, nur der Verbrauch
Hier vertut sich der ein oder andere Wohnungseigentümer. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage), Teil des monatlich zu zahlenden Hausgeldes, ist nicht steuermindernd ansetzbar. Reparaturen am Gemeinschaftseigentums können von der Steuer abgesetzt werden, allerdings erst, wenn diese auch tatsächlich angefallen sind! Dies gilt auch für eine beschlossene Sonderumlage. Auch hier ist nur der Teil als Werbungskosten ansetzbar, der konkret für die Erhaltungsmaßnahme ausgegeben wurde.
Ein Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft hat eine jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 20.000,00 Euro beschlossen, aufzuteilen nach Miteigentumsanteilen (MEA). Ihre Erdgeschosswohnung repräsentiert 100/1.000 MEA. Sie müssen also jährlich 2.000,00 Euro in die Rücklage einzahlen. Im abgelaufenen Wirtschaftsjahr wurden bescheidene 400,00 Euro für Reparaturen ausgeben. Entsprechend Ihrer MEA können Sie 40,00 Euro als Werbungskosten bei der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.
Bei Rechnungen auf die richtige Adresse achten
Ist eine Hausverwaltung für sie tätig oder haben sie die WEG-Verwaltung mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragt, müssen sie darauf achten, dass sie der Adressat in der Rechnung sind und nicht die Verwaltung. Das ist nämlich Voraussetzung dafür, dass das Finanzamt die Werbungskosten als die ihren anerkennt.
Fahrt- und Reisekosten
Unter Umständen sind sie öfters für ihre Eigentumswohnung unterwegs als ihnen lieb ist. Fahrten zur Eigentumswohnung, um sich mit dem Mieter, einem Handwerker oder der Maklerin zu treffen. Auch Fahrten zum Baumarkt, um Gegenstände für einer Reparatur in der Mietwohnung zu kaufen oder zu ihrem Steuerberater, wobei sie in diesem Fall nur Belange ihrer Vermietung besprechen dürfen, fallen regelmäßig an. Zu denken ist auch an die Fahrten zu ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlungen, natürlich auch - falls sie im Verwaltungsbeirat sitzen - die Fahrten zu den regelmäßgen Treffen des Beirates.
Pro gefahrenem Kilometer mit ihrem PKW dürfen sie pauschal 30 Cent ansetzen. Wenn sie mit einem anderen Fahrzeug (Motorrad, Motorroller, Moped oder Mofa) anreisen sind es immerhin noch 20 Cent. Reisen sie mit dem Zug oder müssen einen PKW anmieten, können sie diese Kosten natürlich in voller Höhe ansetzen.
Müssen sie aufgrund der Entfernung am Ort der Eigentumswohnung übernachten, können sie auch diese Kosten ansetzen. Dazu kommen Pauschalen für den Verpflegungsmehraufwand. Dies sind 6 Euro pro Tag bei über 8 Stunden Abwesenheit, 12 Euro bei 14 bis 24 Stunden Abwesenheit und 24 Euro für jeden vollständigen Abwesenheitstag.
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sind die haushaltsnahen Dienstleistungen für sie kein großes Thema. Die Kosten der real durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen im Gemeinschafts- und Sondergeigentum können sie in vollem Umfang in der Steuererklärung geltend machen, sie sind nicht beschränkt auf den Lohn- und Fahrtkostenanteil in den Rechnungen. Die in den Betriebskosten enthaltenen haushaltsnahen Dienstleistungen wird ihr Mieter bei der Steuererklärung in Ansatz bringen.
Trotzdem sollten sie einmal über die Bescheinigung gemäß § 35a EStG der WEG-Verwaltung schauen. Darin sind die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Auwendungen gesondert aufgeführt.
