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Ein Verwalterwechsel gehört zu den konfliktträchtigsten Situationen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Häufig steht die Frage im Raum: Was muss der alte Verwalter eigentlich abgeben – und in welcher Form?

Während der BGH im Jahr 2025 eindeutig entscheiden musste, wer die Jahresabrechnung erstellt, ist die Rechnungslegung ein völlig anderes Thema – und wird in der Praxis oft falsch verstanden.

Die Frage, wer nach einem Verwalterwechsel die Jahresabrechnung erstellen muss, sorgt seit Jahren für Streit in Wohnungseigentümergemeinschaften. Besonders dann, wenn der alte Verwalter zum 31. Dezember abberufen wird und ein neuer Verwalter ab dem 1. Januar übernimmt: Wer macht dann eigentlich die Abrechnung für das abgelaufene Jahr? Zum 26. September 2025 hat der Bundesgerichtshof (BGH) diese Frage endlich eindeutig geklärt und damit viel Unsicherheit beseitigt.

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Stellen Sie sich vor: Die Eigentümergemeinschaft entdeckt massive Baumängel am Gemeinschaftseigentum – Risse in der Tiefgarage, undichte Fenster, fehlerhafte Wärmedämmung. Die Verjährung droht, also muss schnell gehandelt werden. Die Verwalterin schaltet zügig Gutachter ein und wendet sich an eine Kanzlei, die bereits im Thema steckt. Doch: Einige Eigentümer ärgern sich, dass keine drei Angebote eingeholt wurden. Sie fechten den Beschluss an – mit dem Argument, man hätte ja erst einmal Preise vergleichen müssen.

Es zieht am Fenster, die Scheibe beschlägt, der Rahmen sitzt nicht sauber – und das schon seit dem Kauf der Wohnung. Viele Wohnungseigentümer stellen sich dann dieselbe Frage: Trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten der Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum oder muss der einzelne Eigentümer zahlen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 23.05.2025 (Az. V ZR 36/24) eine klare Linie gezogen: Eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung kann bedeuten, dass auch anfängliche Mängel – also Baumängel von Beginn an – vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind, etwa bei Fenstern.

Angelegenheiten der Wohnungseigentümer werden durch Beschlüsse in der Eigentümerversammlung geregelt. Doch was passiert, wenn ein Beschluss aus Sicht eines Eigentümers rechtswidrig ist?

Für die Wohnungseigentümer kommt die Gewährung der Steuerermäßigungen nach § 35a EStG in Betracht wenn:

1. in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufgeführt sind.
2. der  Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist
3. der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses errechnet wurde.