Exisitiert eine Hausverwaltung, gehört es zu ihren Pflichten, die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einzuberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Fehlt eine Hausverwaltung oder weigert sie sich pflichtwidrig eine Versammlung einzuberufen, kann der Verwaltungs-Beiratsvorsitzende oder seine Vertretung die Eigentümerversammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Eine Eigentümerversammlung kann auch durch die Gemeinschaft der Eigentümer einberufen werden. Ist das nicht möglich, sind die Eigentümer darauf angewiesen, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Das Gericht kann in analoger Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB (Berufung auf Verlangen einer Minderheit) einen Wohnungseigentümer zur Einberufung der Versammlung ermächtigen.
Einberufung durch die Eigentümergemeinschaft
Frage: Unsere Gemeinschaft besteht aus vier Parteien. Wir verwalten uns selbst und einen Beirat gibt es auch nicht. Wer darf denn jetzt zur Eigentümerversammlung einberufen? Wir können doch nicht jedes Jahr zum Gericht laufen!
Viele kleine Eigentümergemeinschaften verwalten sich selbst, sie haben weder einen WEG-Verwalter noch einen Verwaltungsbeirat. Man sollte es deshalb nicht komplizierter machen als es ist. Eine Eigentümerversammlung kann immer durch alle Wohnungseigentümer gemeinsam einberufen werden, da die Eigentümer vorrangig dazu berufen sind, ihre Angelegenheiten selbst zu regeln. Natürlich kann deshalb zum Beispiel ein Eigentümer nach Absprache mit den übrigen Eigentümern zur Eigentümerversammlung einladen oder alle Eigentümer treffen sich und formulieren Einladung, Zeitpunkt und Tagesordnungspunkte zusammen (OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2002 - 16 Wx 114/02, ZMR 2003, 380; Jennißen/Elzer, § 24 WEG Rz. 30; Palandt/Bassenge, § 24 WEG Rz. 4). Aber Achtung:
- Formlose Beschlüsse, die nicht in einer Eigentümerversammlung getroffen wurden, sind nichtig, beispielsweise Absprachen im Treppenhaus.
- Das gleiche gilt für Beschlüsse in einer spontan zusammengetretenen Versammlung einzelner Wohnungseigentümer (OLG Hamm vom 20.11.1989, WE 1993, 24).
Zeitpunkt der Versammlung
Bei der Wahl der Uhrzeit ist auf die übliche Arbeitszeit an Werktagen Rücksicht zu nehmen. Die Anberaumung einer Versammlung vor 18.00 Uhr an Werktagen wird teilweise als nicht zulässig erachtet (Bärmann-Merle § 24 Rz.49).
Ort der Versammlung
Der Verwalter hat den Ort der Versammlung zu bestimmen. In aller Regel empfiehlt es sich, die Versammlung der Eigentümer am Ort der Wohnanlage abzuhalten. Er muss nicht in der politischen Gemeinde der Wohnanlage liegen (OLG Frankfurt 20.06.1984, Az.: 20 W 602/83, OLGZ 1984,333), er sollte jedoch einen räumlichen Bezug zu der Wohnanlage aufweisen. Ein Versammlungsort, der zwar für 80 % der Wohnungseigentümer gut erreichbar ist, sich aber nicht im näheren Umkreis der Wohnanlage befindet, ist nach Ansicht des OLG Köln nicht zumutbar (OLG Köln 12.09.1990, Az.:16 Wx 101/90, NJW-RR 1991, 725).
Bei der Wahl der Tagungsstätte ist zu beachten, dass die Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist. Die gewählten Räume müssen die Nichtöffentlichkeit der Versammlung sicherstellen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Versammlung in einer Gaststätte in einem von den übrigen Räumen nicht abgetrennten Raum abgehalten wird. Ist die Nichtöffentlichkeit der Versammlung nicht gewährleistet, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse allein aus diesem Grunde anfechtbar.
Die Nichtöffentlichkeit einer Eigentümerversammlung bezieht sich auch auf die anwesenden Personen. Einzelne Wohnungseigentümer haben nur in Ausnahmefällen Anspruch auf die Teilnahme von begleitenden oder beratenden Personen.
Fazit: Wurde eine Hausverwaltung bestellt, ist es deren Pfllicht die Eigentümerversammlung einzuberufen. Existiert keine Hausverwaltung kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates oder die Stellvertretung einberufen. Daneben steht es jeder Gemeinschaft frei, wenn sich die Eigentümer einig sind, die Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung zu organisieren.
